Breve guida al contratto di locazione

Il contratto di locazione è sicuramente una delle tipologie contrattuali più in voga con oltre 1,5 milioni di contratti nuovi ogni anno.

Scopo di questa breve guida è spiegarne gli elementi essenziali onde evitare di incorrere in errori.

Cos’è la locazione e quali sono i suoi elementi essenziali?

La locazione è il contratto con cui una parte – denominata locatore – si impegna a far godere ad un altro soggetto – denominato conduttore – un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo dietro il versamento di un corrispettivo in denaro.

Primo dato che emerge dalla lettura della nozione contenuta nell’art. 1571 c.c. è che la locazione non riguarda solo le abitazioni – fattispecie che rimane di gran lunga la più comune – ma anche i beni mobili.

Nel presente articolo si approfondirà la locazione di beni immobili che trova la sua disciplina all’interno:

• del codice civile (artt. 1571 e s.s. c.c.)
• della legge speciale n. 392/1978 per le locazioni commerciali e, nella parte non abrogata, per le locazioni abitative
• della legge speciale n. 431/1998 per le locazioni abitative.

Le parti sono libere di determinare come meglio credono il contenuto del contratto che le andrà ad impegnare con l’unico limite espresso di non concludere accordi contrari alla legge (art. 1322 c.c.).

Proprio questa facoltà è spesso sottovalutata e le parti preferendo l’adozione dei modelli che si trovano online non riescono a trasferire nero su bianco nel contratto le proprie esigenze.

Ogni contratto dovrebbe essere cucito su misura con l’aiuto di un professionista che riesca a tenere in debita considerazione i bisogni e necessità delle parti.

Ciò doverosamente premesso, è bene sottolineare come alcuni elementi non possano mancare all’interno di un contratto di locazione:

• le generalità delle parti;
• l’identificazione dei dati catastali del bene concesso in locazione e l’uso per il quale viene concesso (abitativo/commerciale);
• la durata della locazione che, ex art. 1573 c.c., può essere stabilita sino a 30 anni ma che, usualmente, le norme speciali prevedono specifiche durate per i contratti di locazioni ad uso abitativo e per le locazioni commerciali;
• l’ammontare del deposito cauzionale (art. 11 legge 392/1978) che il conduttore versa a garanzia delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione che dovrà essere restituito al termine della locazione salvo l’accertamento di danni nell’immobile imputabili al conduttore;
• le modalità di proroga e/o recesso dalla locazione;
• l’ammontare del canone e degli eventuali oneri accessori;
• la data di stipula da cui parte il termine per le parti per la registrazione del contratto di locazione; 

La forma del contratto di locazione

A partire dall’entrata in vigore della legge n. 431/1998 – cfr. art. 1, comma 4 – per stipulare un valido contratto di locazione è necessaria la forma scritta cd. ad substantiam, mentre sino a quel momento la forma scritta era unicamente utilizzata per provare l’esistenza di un contratto di locazione in essere tra le parti. 

In altri termini, qualsivoglia contratto concluso in forma diversa da quella scritta (ad esempio un contratto di locazione orale) è nullo.

La ratio sottesa a questa riforma, come spesso è capitato nella materia delle locazioni, è da ricercarsi nella tutela che l’ordinamento offre al soggetto che ricopre la parte debole del rapporto contrattuale – il conduttore – oltre all’esigenza di certezza e chiarezza impositiva da parte del fisco. 

La registrazione del contratto di locazione

Tutti i contratti di locazione la cui durata sia complessivamente superiore a giorni 30 in un anno solare devono essere registrati (Art. 1 co. 346 della L. 311/2004)

Detto onere deve essere espletato telematicamente o presso lo sportello dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate territoriale competente entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.

Se alla prima scadenza contrattuale, le parti decidono di prorogarlo anche la registrazione deve essere rinnovata per tutta la durata del rinnovo.

Mediante la registrazione, che può essere effettuata alternativamente da locatore o conduttore, le parti attribuiscono al contratto una data certa il ché può essere di primaria importanza al fine di provare il contenuto del contratto sottoscritto laddove sorgano contestazioni.

Non solo, l’essere muniti di un contratto registrato è un requisito essenziale:

• per il locatore nel caso in cui si trovi nella condizione di promuovere l’azione di sfratto per morosità nei confronti dell’inquilino moroso. Difatti, in assenza di registrazione bisognerà intraprendere la più lunga e complessa azione di occupazione sine titulo;
• per il conduttore che senza gli estremi della registrazione non potrà ottenere agevolazioni, benefici o sgravi d’imposta previsti dalla legge (ad esempio: quello per gli studenti universitari fuorisede)

Qual è il costo della registrazione?

La registrazione si compone di due voci:

• l’imposta di bollo pari ad € 16,00 ogni quattro facciate e/o ogni 100 righe per la quale la legge non prevede alcun particolare onere di ripartizione tra le parti
• l’imposta di registro pari al 2 % del canone annuo con un limite minimo di € 67,00, il cui esborso si presume solidalmente condiviso tra locatore e conduttore;

La mancata registrazione del contratto di locazione

Può capitare che, per una dimenticanza o per volontà delle parti, il contratto di locazione non venga registrato entro i 30 giorni prescritti dalla legge.

Cosa si rischia in caso di omessa registrazione di un contratto di affitto?

Se non si registra il contratto di affitto possono esserci conseguenze:

• da un punto di vista civilistico.  Il contratto sarà affetto da nullità relativa che, in concreto, significa che le parti non sono obbligate dalle pattuizioni contenute nel contratto: su tutte l’inquilino ben potrebbe non pagare il canone e/o andare via senza rispettare i termini del recesso.
• da un punto di vista tributario, invece, verrà comminata una sanzione che va dal 120 al 240% dell’imposta originariamente dovuta.

Quanto detto poc’anzi non vale in caso di registrazione tardiva del contratto di locazione.

Difatti, la registrazione tardiva permette di sanare la nullità relativa del contratto mentre, da un punto di vista tributario, la sanzione verrà comminata – in misura ridotta – parametrando il tutto al ritardo con cui viene adempiuto l’onere della registrazione:

1. entro 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6% oltre ad interessi di mora con importo minimo della sanzione è di 20 euro;
2. fino a 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12% + interessi di mora;
3. con 1 anno di ritardo: sanzione 15%, oltre ad interessi di mora;
4. ritardo superiore ad 1 anno ed inferiore a 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14% oltre ad interessi di mora;
5. oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20% oltre ad interessi di mora;
6. In caso di regolarizzazione da parte del contribuente avvenuta dopo la sanzione è pari al 24% oltre interessi di mora

Il canone di affitto in nero

Il fenomeno del canone di affitto in nero è certamente uno dei più combattuti dallo Stato che negli anni ha varato diverse riforme con l’intento di eliminarlo, ottenendo alterni successi.

Si ha affitto in nero se:

• le parti hanno sottoscritto una scrittura privata che però non è mai stata registrata;
• locatore e conduttore si sono accordati sulla parola (contratto di locazione cd. orale)

Quali sono le conseguenze dell’affitto in nero?

In primo luogo occorre sfatare un mito, difficilmente il proprietario incorrerà in conseguenze penali per non aver registrato il contratto di locazione.

Gli unici risvolti si avranno sotto l’aspetto civilistico e fiscale/amministrativo.

Sul piano civilistico il contratto stipulato è nullo: da ciò discende che l’inquilino può non rispettare gli accordi presi sino ad arrivare a non pagare il canone e/o persino chiedere la restituzione di quelli già versati.

Tale ultima possibilità è, però, da contemperare con il diritto del proprietario di richiedere l’indennizzo di occupazione al conduttore che, viceversa, otterrebbe un illecito arricchimento sfruttando l’immobile per diverso tempo, senza esborso alcuno.

Sul piano fiscale, l’Agenzia delle Entrate richiederà al contribuente locatore l’imposta evasa a cui aggiungere una sanzione che può andare sino al 240% dell’imposta dovuta.

Cosa succede, invece, se il canone di affitto è solo parzialmente pagato in nero?

Il contratto di affitto in nero parziale consiste nel far versare al conduttore una cifra maggiore rispetto a quella indicata in contratto. In questa maniera il proprietario persegue l’illecito risultato di pagare meno tasse.

Diversamente da quanto esplicitato per il contratto totalmente in nero, la parziale corresponsione del canone in nero permette all’inquilino di poter richiedere al proprietario la differenza indebitamente versata indietro.

Anche in questo caso un esempio aiuta a comprendere meglio. Se il contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate è pari ad € 500,00 e il conduttore ogni mese paga € 600,00 al proprietario quest’ultimo potrà venire condannato a restituire la differenza (€ 100,00 cada mese) per tutti i mesi in cui è stata versata, ovviamente se l’inquilino riesce a fornirne prova.   

La risoluzione anticipata dal contratto di locazione

Il contratto di locazione può cessare la propria efficacia anche prima della scadenza contrattualmente prevista.

Ogni qual volta il rapporto venga interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto di locazione.

Entro l’ultimo giorno di contratto, il conduttore è tenuto a rilasciare l’appartamento locato. Se ciò non avviene il proprietario/locatore potrà promuovere azione di sfratto per finita locazione per riottenere il possesso dell’immobile.

La risoluzione può essere esercitata sia dal locatore che dal conduttore nei limiti di cui segue:

La risoluzione consensuale

Il locatore ed il conduttore possono convenire in qualunque momento di sciogliere il rapporto che li lega in via consensuale.

Così facendo, si esplicita una duplice volontà: da un lato, il locatore tornerà ad avere il possesso del bene locato mentre il conduttore cesserà di godere del bene liberandosi dal pagamento del canone di locazione.

Al riguardo non vi sono particolati vincoli di forma da rispettare. L’unica incombenza da eseguire è quella di comunicare detta volontà all’Agenzia delle Entrate territorialmente competente così che, in un secondo momento, non vengano richieste imposte su canoni non percepiti.

Il recesso per gravi motivi

Il recesso per gravi motivi viene anche detto recesso legale in quanto è normativamente previsto dall’ultimo comma dell’art. 3 della legge 431/1998 per le locazioni ad uso abitativo e dall’art. 27 della legge 392/1978 per le locazioni commerciali.

Il conduttore alla ricorrenza di gravi motivi può recedere dal contratto dando comunicazione al locatore con un preavviso quantomeno di mesi 6 e/o nel rispetto del diverso termine inferiore o maggiore concordato nel contratto.

Beninteso che il conduttore per tutta la durate del recesso, anche nel caso in cui dovesse lasciare anticipatamente l’immobile, è vincolato dal pagare le mensilità previste dal contratto al locatore che, in caso contrario, qualora non riuscisse a riaffittarlo in tempo utile, potrebbe ricorrere in via monitoria per ottenere il versamento del dovuto.

Cos’è il recesso per gravi motivi?

È una facoltà che la legge offre al conduttore di terminare il rapporto locatizio al verificarsi di determinate condizioni che debbono essere precisamente allegate e documentate nella lettera di disdetta.

 La precisa indicazione dei gravi motivi è richiesta per permettere al locatore di contestarli in modo tempestivo e specifico laddove ve ne siano gli estremi.

Il legislatore non ha dato una vera e propria definizione di “grave motivo” che, pertanto, dovrà essere valutato di volta in volta alla presenza di un evento estraneo alla volontà del conduttore che:

• deve essere sopravvenuto alla conclusione del contratto;
• deve rendere eccessivamente onerosa (in termini economici, materiali o psicologici) la prosecuzione del contratto.

Generalmente, i gravi motivi vengono ricondotti all’interno di due categorie:

• gravi motivi soggettivi
• gravi motivi oggettivi

I gravi motivi soggettivi attengono alla persona del conduttore e, a titolo esemplificativo, si verificano:

• in caso di trasferimento del proprio posto di lavoro in altra città;
• problemi di salute
• perdita del posto di lavoro con impossibilità di mantenere la casa;
• allargamento della famiglia e appartamento troppo piccolo;
• in conseguenza di reato, vedasi il cd. stalking condominiale

I gravi motivi oggettivi, invece, attengono a problemi strutturali e/o di salubrità dell’immobile condotto in locazione. Fatto salvo ogni diritto di rideterminazione del canone di affitto e/o di risarcimento del danno qualora i problemi siano imputabili al locatore.

Il recesso del conduttore

La legge 392/1978 prevede all’art. 4 un’ulteriore ipotesi di recesso detto convenzionale.

In pratica, a prescindere dal verificarsi di gravi motivi, può essere prevista all’interno del contratto una clausola che consenta al conduttore il qualsiasi momento di recedere dal contratto previo preavviso di sei mesi.

Anche in questo caso il conduttore sarà onerato di versare il canone di locazione per tutto il termine di preavviso contrattualmente previsto anche in caso di rilascio anticipato.

Come può recedere il locatore?

Il recesso del locatore è disciplinato dalle Leggi speciali:

• per quanto attiene le locazioni ad uso abitativo norma di riferimento è l’art. 3 della legge n. 431/1998
• per le locazioni commerciali, invece, è l’art. 29 della l. 392/1978.

Tale facoltà, da esercitarsi al termine della prima scadenza contrattuale, è residuale nel senso che opererà solo al verificarsi di determinare condizioni:

Il contratto di locazione ad uso abitativo può interrompersi se il locatore invia al conduttore la disdetta almeno 6 mesi della scadenza con indicato nel modo più specifico possibile uno dei seguenti motivi:  

• necessità di utilizzare l’immobile per uso personale e/o di proprio familiare prossimo destinandolo ad abitazione o ad attività commerciale;
• quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un altro alloggio nello stesso comune
• nel caso in cui l’appartamento locato sia gravemente danneggiato tanto da essere inagibile e avere la necessità di essere ristrutturato o demolito; attività queste impedite dalla presenza di un conduttore;
• se il conduttore non abita l’immobile in modo continuativo senza che vi sia un motivo plausibile;
• quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre la propria abitazione.

Nel caso in cui il locatore – riavuta la disponibilità dell’immobile – non lo adibisca entro un anno all’uso per il quale aveva esercitato la disdetta potrà essere alternativamente costretto a:

• alle medesime condizioni;

Il contratto di locazione commerciale, invece, può interrompersi se il locatore:

• voglia adibire l’immobile ad abitazione propria e/o ad attività commerciale propria, del coniuge e/o dei parenti in linea retta entro il secondo grado;
• salvo abbia le dovute concessioni edilizie, se il locatore debba ristrutturare e/o restaurare l’immobile

Tale diritto è da esercitarsi mediante invio di lettera raccomandata al conduttore

• entro 12 mesi prima della scadenza per le attività commerciali
• nel termine di 18 mesi prima della scadenza per le attività alberghiere;

Per quanto riguarda le locazioni commerciali – così come esplicitato dall’art. 31 della legge 392/1978 – il locatore avrà 6 mesi da quando ha riavuto il possesso del bene per adibirlo alle finalità sopra richiamate.

In caso contrario il conduttore avrà facoltà di:

• richiedere il ripristino del contratto di locazione alle medesime condizioni, fatti salvi i diritti di terzi;
• chiedere un risarcimento pari a 48 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito, il rimborso integrale delle spese di trascolo sostenute ed il rimborso conseguente alla perdita dell’avviamento commerciale.

Il canone di affitto e le spese accessorie

Il pagamento del canone di locazione è indubbiamente l’obbligazione principale a cui deve adempiere il conduttore (art. 1587, comma 2 c.c.).

Difatti, in caso di mancato versamento di quanto dovuto alla scadenza pattuita, il proprietario potrà promuovere lo sfratto per morosità nei confronti dell’inquilino moroso e contestualmente agire in via monitoria (art. 664 c.p.c.) per il recupero dei canoni insoluti che si prescrivono in 5 anni (art. 2948 n. 3 c.c.).

Il legislatore ha previsto due modalità per determinare l’ammontare del canone di locazione:

• il canone libero, ove il canone viene liberamente determinato dalle parti
• il canone concordato ove in canone è stabilito in base ai parametri predisposti dalla legge

Il conduttore oltre al pagamento del canone è tenuto a pagare anche gli oneri accessori e/o spese accessorie (art. 9 legge 392/1978), il cui ammontare può essere forfettariamente determinato all’interno del contratto salvo conguaglio da effettuarsi alla chiusura dell’esercizio condominiale.

Generalmente, la ripartizione degli oneri condominiali compete per quanto attiene le spese di straordinaria amministrazione al proprietario, mentre restano a carico del conduttore gli oneri relativi all’ordinaria amministrazione.

Essendo il tema spesso motivo di contrasto tra le parti le associazioni dei proprietari e dei conduttori hanno concordato un’apposita tabella di ripartizione delle spese con l’intento di deflazionare le controversie tra proprietari e inquilini.

Anche il mancato pagamento delle spese condominiali pari a due mensilità di canone d’affitto può dare legittimazione al proprietario di promuovere azione di sfratto per morosità.

Rinnovo automatico, tacito rinnovo o rinuncia al rinnovo?

La durata di un contratto di locazione varia a seconda

• della specie del contratto ovvero se la locazione è ad uso abitativo (canone libero, canone concordato) o commerciale.
• delle scelte di locatore e conduttore

Il rinnovo del contratto a canone libero

Per quanto riguarda il contratto a canone libero (cd. contratto 4+4), disciplinato dall’art. 2 comma 1, legge 431/1998

Alla scadenza del primo quadriennio:

1. Il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni se:
   1. Il locatore non invia disdetta ai sensi dell’art. 3 legge 431/1998,
   2. Il conduttore non invia lettera di recesso.
2. Il contratto termina se:

• Il locatore dà disdetta entro sei mesi prima della scadenza per uno dei motivi previsti dall’art. 3 legge 431/1998;
  • Il conduttore dà disdetta per gravi motivi o convenzionale ove esplicitamente prevista nell’accordo.

Alla scadenza del secondo quadriennio:

1. Il contratto si rinnova tacitamente per altri 4 anni se:
   1. Il locatore non dà disdetta manifestando così la propria intenzione che il conduttore resti nel pieno godimento del bene;
   2. Il conduttore non recede dal contratto;
2. Il contratto termina se:
   1. Il locatore rinuncia alla rinnovazione

Le parti non trovano un accordo sul rinnovo a nuove condizioni del contratto

Il rinnovo del contratto a canone concordato

Per quanto riguarda il contratto a canone concordato (cd. contratto 3+2) disciplinato dall’art. 2 c. 5 legge 431/1998

Alla scadenza del triennio (prima scadenza):

1. Il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni se:
   1. Il locatore non invia disdetta ai sensi dell’art. 3 legge 431/1998,
   2. Il conduttore non invia lettera di recesso.

• Il contratto termina se:

• Il locatore dà disdetta entro sei mesi prima della scadenza per uno dei motivi previsti dall’art. 3 legge 431/1998;
  • Il conduttore dà disdetta per gravi motivi o convenzionale ove esplicitamente prevista nell’accordo in essere tra le parti.

Alla scadenza del biennio (seconda scadenza):

1. Il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni per altri 2 anni (Art. 19 bis del Dl 34/2019) se:

• Il locatore non dà disdetta manifestando così la propria intenzione che il conduttore resti nel pieno godimento del bene;
  • Il conduttore non recede dal contratto;

• Il contratto termina se:
  • Il locatore rinuncia alla rinnovazione
  • Le parti non trovano un accordo sul rinnovo a nuove condizioni del contratto;

In merito è bene specificare che il locatore entro 6 mesi dalla seconda scadenza può proporre al conduttore di rinegoziare le condizioni del contratto. Quest’ultimo alternativamente può:  

• Accettarle, entro il termine di 60 giorni, rinnovando così il rapporto locatizio;
• Rifiutarle (anche attraverso il silenzio dissenso), cessando in tal caso la locazione