Diritto di prelazione sugli immobili e sui terreni

Le parti o la legge possono prevedere che in determinate condizioni un soggetto venga preferito ad un terzo nella conclusione di un affare.

Questa preferenza nel caso della prelazione volontaria/convenzionale può essere contenuta da un patto atipico oppure essere inserita come clausola all’interno di un contratto. Ciò in virtù del principio di autonomia contrattuale delle parti ex art. 1322 c.c.

Mentre per la prelazione legale è la legge a tipizzare le singole fattispecie di seguito elencate:

• La prelazione ereditaria (art. 732 c.c.)
• Prelazione urbana (art. 38 legge 392/1978) e ad uso abitativo (art. 3 c. 1 lett. g, legge 431/1998) esercitata dal conduttore
• la prelazione agraria
• la prelazione nell’impresa familiare
• Prelazione artistica (art. 60 d.lgs. 42/2004);
• la prelazione su beni ecclesiastici (legge 222/1985).

Nel presente articolo, dopo una doverosa definizione del diritto di prelazione e delle sue peculiarità, verranno esaminate la prelazione sugli immobili e agraria

Cos’è il diritto di prelazione?

Mediante il diritto di prelazione –previsto

• su accordo delle parti (prelazione volontaria) a titolo oneroso o gratuito
• dalla legge (prelazione legale)

un soggetto, detto beneficiario, acquisisce il diritto ad essere preferito, a parità di condizioni, ad altri nella conclusione di un contratto.

Un paio di esempi aiuteranno a comprendere meglio:

Se il proprietario di un immobile concesso in locazione decide di venderlo ad un soggetto terzo a 100 mila euro, a meno che non sia previsto diversamente dal contratto di locazione ed in virtù del diritto di prelazione, è obbligato ex lege ad offrilo al conduttore alle stesse condizioni. Ciò significa che il conduttore pagando i 100 mila euro richiesti sarà preferito rispetto a terzi acquirenti. (Prelazione legale)

Ugualmente, se il proprietario di un’automobile si accorda con un terzo beneficiario che in caso di alienazione costui venga preferito nella vendita a parità di condizioni, il veicolo non può essere ceduto senza aver dato la possibilità al beneficiario di esercitare la prelazione. Quindi, se Mario concede ad Alberto il diritto di prelazione per la propria autovettura, non potrà venderla a Filippo per 15 mila euro prima che Alberto venga messo nelle condizioni di acquistarla al medesimo prezzo. (Prelazione volontaria)

Primo aspetto che emerge è l’obbligo per il soggetto alienante di comunicare al beneficiario l’intenzione di vendere il bene gravato da prelazione ad un dato prezzo (cd. denunciatio) invitandolo ad esercitare il proprio diritto potestativo entro il termine:

• stabilito dalla legge (60 giorni per la prelazione su immobili; 30 giorni per la prelazione agraria)
• convenzionalmente stabilito dalle parti

Il soggetto beneficiario, una volta notiziato, potrà quindi:

• Esercitare il diritto di prelazione. In tal modo il contratto viene concluso ed il beneficiario deve versare entro un detto termine il prezzo di vendita.
• Non esercitare il diritto di prelazione. In tal modo il proprietario è libero di vendere il bene al terzo acquirente, con conseguente estinzione del diritto di prelazione;

Può, altresì, capitare che il beneficiario rinunci al diritto di prelazione senza che il proprietario riesca a vendere il bene ad un terzo. In tal caso il diritto di prelazione resta valido e per una vendita futura occorrerà procedere con una nuova denunciatio.

Cosa succede, invece, se il soggetto concedente non adempie all’obbligo di comunicazione o indica nella notificazione un prezzo di vendita maggiore di quello effettivo?

In questo caso, le tutele a cui può ricorrere il soggetto beneficiario variano a seconda del tipo di prelazione.

Difatti, la prelazione volontaria:

Mentre, la prelazione legale:

• Ha efficacia reale;
• È opponibile a terzi
• Dà la possibilità al beneficiario di procedere con il riscatto del bene

In buona sostanza, in caso di prelazione volontaria il beneficiario non ha titolo per recupere il bene dal terzo acquirente, ma può solo eccepire l’inadempimento del concedente e proporre nei suoi confronti un’azione per il risarcimento del danno.

Mentre, in caso di prelazione legale, il beneficiario potrà esercitare il diritto di riscatto:

• entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita (art. 39 c. 1 legge 392/1978);
• entro 1 anno dalla trascrizione del contratto di compravendita (art. 8 c. 5 legge 590/1965).

versando il prezzo della compravendita al terzo acquirente che, a sua volta, potrà rivalersi nei confronti del venditore

La prelazione sugli immobili

La prelazione legale sugli immobili è una fattispecie tra le più frequenti e può essere fatta valere, salvo patto contrario:

• in caso di nuova locazione
• in caso di vendita sugli immobili ad uso abitativo
• sugli immobili ad uso commerciale

Prelazione in caso di nuova locazione

Il locatore, come ampiamente trattato nella guida sul contratto di locazione, può inviare al conduttore disdetta alla prima scadenza tra le altre ipotesi quando l’immobile è sito in uno stabile gravemente danneggiato che:

• debba essere ricostruito;
• integralmente ristrutturato;
• radicalmente trasformato

Una volta ultimato l’intervento edilizio, se il locatore ha intenzione di locare nuovamente l’immobile è obbligato a comunicare al vecchio conduttore le offerte che gli siano pervenute.

Quest’ultimo avrà 30 giorni per pareggiare l’offerta -esercitando così il diritto di prelazione- per tornare a condurre in locazione l’appartamento.    

Prelazione in caso di vendita di immobile ad uso abitativo

Se alla prima scadenza di un contratto di locazione ad uso abitativo, il proprietario dell’immobile decide di metterlo in vendita, il conduttore potrà esercitare il diritto di prelazione qualora non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello adibito a propria abitazione principale.

In pratica, il locatore che intenda vendere il proprio immobile, a parità di condizioni, è tenuto a preferire il conduttore a terzi.

La ratio è evidente: dara una continuità al rapporto già in essere che si espande con la compravendita.

Il proprietario dovrà, quindi, comunicare formalmente al conduttore i dettagli dell’offerta ricevuta e le condizioni di vendita, invitando l’inquilino ad esercitare il diritto di prelazione.

Se l’inquilino intende accettare le condizioni comunicategli avrà tempo 60 giorni per comunicarlo al locatore ed ulteriori 30 giorni -decorrenti dal sessantesimo giorno- per versare il prezzo di acquisto.

In caso di mancato adempimento da parte del locatore dei propri obblighi il conduttore ha facoltà di esercitare il diritto di riscatto entro 6 mesi dalla trascrizione della compravendita avvenuta con un soggetto terzo.

Difatti, la prelazione legale sugli immobili è opponibile a terzi ed il conduttore corrispondendo al terzo acquirente il prezzo pagato (entro 3 mesi) può legittimamente diventarne il proprietario.

La decorrenza del termine dei 3 mesi varia a seconda delle scelte del terzo acquirente che potrà:

• non opporsi stragiudizialmente, accettando di fatto l’esercizio del diritto di riscatto
• non opporsi in sede giudiziale
• opporsi in sede giudiziale

La prelazione in caso di vendita di immobile commerciale

Il diritto di prelazione nel caso di vendita di un immobile commerciale viene disciplinato dagli art. 38 e art. 39 della Legge sull’equo canone.

Sostanzialmente la procedura da seguire è simile a quella per gli immobili ad uso abitativo appena descritta. Per un approfondimento in materia, si rimanda all’articolo sulla locazione commerciale.

La prelazione agraria

In caso di vendita di un fondo agricolo

• l’affittuario del fondo agricolo messo in vendita (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590);
• il proprietario del fondo confinante (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817)

possono esercitare il diritto di prelazione agraria che consiste nell’essere preferiti a potenziali terzi acquirenti nell’acquisto di un fondo agricolo a parità di prezzo offerto.

Per fondo agricolo si intende un terreno destinato alla coltivazione ed all’agricoltura comprensivo degli edifici ivi esistenti utilizzati a servizio dell’attività agricola svolta.

Il diritto di prelazione dell’affittuario

Il diritto di prelazione agraria spetta all’affittuario alla ricorrenza di certe condizioni:

• l’affittuario deve essere un coltivatore diretto che coltiva il terreno agricolo oggetto di compravendita da almeno due anni;
• l’affittuario non ha ceduto nel biennio precedente altri fondi rustici;
• il fondo agricolo di cui è affittuario non supera il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della famiglia dell’affittuario.

Il diritto di prelazione può essere esercitato anche dalle società agricole di persone se almeno la metà dei soci è coltivatore diretto.

La prelazione del confinante

Il diritto di prelazione agraria spetta anche al proprietario del fondo confinante alla ricorrenza di certe condizioni simili a quelle elencate per l’affittuario.

Tale diritto potrà essere esercitato solo se il proprietario del fondo confinante è

• coltivatore diretto
• imprenditore agricolo professionale

ed in assenza di un affittuario coltivatore diretto che sarà sempre preferito al proprietario del fondo confinante nell’esercizio del diritto di prelazione.  

 Ma nella prassi come si identifica il fondo confinante?

Il fondo confinante è quello che ha una contiguità fisica e materiale con un altro fondo (ad esempio un confine in comune). Pertanto, si esclude che siano fondi confinanti quelli divisi da una strada pubblica, dalla linea ferroviaria o da un corso d’acqua.

Esercizio del diritto di prelazione agraria

Il proprietario del fondo agricolo messo in vendita deve notiziare tramite lettera raccomandata o pec il proprio affittuario e/o il proprietario del fondo confinante indicando:

• prezzo di acquisto offerto
• modalità di vendita

Dalla ricezione di detta comunicazione, i destinatari hanno 30 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione.

A questo punto si apre una duplice ipotesi:

• rinuncia all’esercizio del diritto di prelazione: quando l’affittuario o il confinante non hanno interesse all’acquisto possono rinunciare tacitamente (ossia non comunicando alcunché al venditore) o espressamente alla prelazione (per iscritto).

In quest’ultimo caso, se il soggetto che rinuncia è l’affittuario la legge prevede che sia assistito dalle associazioni di categoria nell’esercitare la rinuncia alla prelazione (cfr. art. 23 della legge 11 febbraio 1971, n. 11, come modificato dall’art. 45 della legge 3 maggio 1982, n. 203)

• comunicazione da parte dell’affittuario o del confinante di voler esercitare il diritto di prelazione. In tal caso il contratto si intende concluso ed il prezzo deve essere integralmente corrisposto entro 3 mesi.

Nella prassi, specie in caso di cattivi rapporti con l’affittuario o i proprietari dei fondi confinanti, può capitare che il fondo agricolo venga venduto senza consentire ai soggetti interessati di esercitare il diritto di prelazione.

Spesso infatti il venditore:

• non comunica ai soggetti interessati l’intenzione di vendere;
• indica nella comunicazione obbligatoria un prezzo di vendita superiore rispetto a quello effettivo concordato con il terzo acquirente.

In questi casi, il legislatore offre all’avente diritto di prelazione la possibilità di riscattare il terreno compravenduto dall’acquirente e/o dai suoi aventi causa entro il termine di 12 mesi dall’avvenuta trascrizione nei registri immobiliari. (art. 8, quinto comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590).

L’esercizio del diritto di riscatto consiste nel comunicare al terzo acquirente la propria intenzione di acquistare il bene, aprendosi dunque una duplice possibilità:

• il terzo acquirente aderisce alla richiesta di riscatto e traferisce il bene all’affittuario e/o al proprietario confinante che deve pagare il prezzo originariamente pattuito entro 90 giorni;
• il terzo acquirente si oppone obbligando l’avente diritto ad agire in giudizio.

In entrambi i casi è fatto salvo il diritto del terzo acquirente di agire nei confronti del venditore originario per il risarcimento del danno.

È possibile “aggirare” il diritto di prelazione?

Come abbiamo avuto modo di vedere il diritto di prelazione opera solamente in caso di vendita dell’immobile/fondo agrario.

Per questo motivo, nella prassi, è piuttosto comune che il proprietario che non intenda far esercitare il diritto di prelazione all’avente diritto ricorra ad atti di trasferimento diversi dalla vendita come:

• Permuta. Scambiando la proprietà dell’immobile/fondo agricolo con quella di un altro immobile/fondo di valore simile
• Donazione. Con l’evidente limite che non può essere pagato alcun prezzo
• Comodato. In quanto il comodatario che coltiva il fondo non ha alcun diritto di prelazione