Diritto di prelazione sugli immobili e sui terreni

Le parti o la legge possono stabilire che, in determinate circostanze, un soggetto venga favorito rispetto ad un terzo nella conclusione di un affare.

Questa preferenza, nel caso della prelazione volontaria/convenzionale, può essere disciplinata attraverso un patto atipico oppure essere inclusa come clausola all’interno di un contratto, in conformità al principio di autonomia contrattuale delle parti ex art. 1322 c.c.

Per quanto riguarda la prelazione legale, invece, è la legge a dettare le singole specifiche situazioni di seguito elencate:

• La prelazione ereditaria (art. 732 c.c.)
• Prelazione urbana (art. 38 legge 392/1978) e ad uso abitativo (art. 3 c. 1 lett. g, legge 431/1998) esercitata dal conduttore
• prelazione agraria
• La prelazione nell’impresa familiare
• Prelazione artistica (art. 60 d.lgs. 42/2004)
• La prelazione su beni ecclesiastici (legge 222/1985).

In questo articolo, dopo una doverosa definizione del diritto di prelazione e delle sue peculiarità, esamineremo la prelazione sugli immobili e quella agraria.”

Cos’è il diritto di prelazione?

Cosa si intende per diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione è una facoltà che consente ad un soggetto, definito beneficiario, di essere preferito ad altri nella conclusione di un contratto, a parità di condizioni. Questa prerogativa può manifestarsi mediante:

• Prelazione Volontaria: In base a un accordo tra le parti, sia a titolo oneroso che gratuito.
• Prelazione Legale: Prevista direttamente dalla legge.

Un paio di esempi aiuteranno a comprendere meglio i due tipi di prelazione esistenti:

1. Se il proprietario di un’auto concorda con un beneficiario il diritto di essere preferito nella vendita a parità di condizioni, il veicolo non può essere ceduto ad un terzo senza offrire al beneficiario la possibilità di esercitare la prelazione. (Prelazione volontaria)
2. Se il proprietario di un immobile locato decide di venderlo a 100.000 euro, il conduttore ha il diritto di essere preferito rispetto a terzi acquirenti acquistando l’immobile alle stesse condizioni da questi offerte. (Prelazione legale, ove operante nel contratto)

Come funziona il diritto di prelazione?

Il soggetto alienante deve comunicare al beneficiario l’intenzione di vendere il bene gravato dalla prelazione e indicare il prezzo (cd. denunciatio). Il beneficiario, informato, può esercitare il diritto entro il termine stabilito dalla legge (60 giorni per la prelazione su immobili; 30 giorni per la prelazione agraria) o dalle parti.

Se tale diritto è esercitato il contratto si conclude, e il beneficiario deve versare il prezzo di vendita entro il termine prestabilito. In caso contrario, Il proprietario è libero di vendere a terzi, venendo meno il diritto di prelazione.

La rinuncia al diritto di prelazione

Il beneficiario può rinunciare al diritto di prelazione dando la possibilità al proprietario di vendere il bene a terzi soggetti.

Cosa accade però se il proprietario non riesce ad ultimare la vendita?

In tal caso il diritto di prelazione resta valido e per una vendita futura occorrerà procedere con una nuova denunciatio.

Tutele del beneficiario del diritto di prelazione

Può capitare che il soggetto concedente non adempia all’obbligo di comunicazione o indichi nella denunciatio un prezzo di vendita maggiore di quello effettivo.

Che tutele ha il beneficiario?

Le tutele a cui può ricorrere il soggetto beneficiario variano a seconda del tipo di prelazione.

Difatti, la prelazione volontaria:

• Ha efficacia personale;
• Non è opponibile a terzi
• Non dà la possibilità al beneficiario di procedere con il riscatto del bene

Mentre, la prelazione legale:

• Ha efficacia reale;
• È opponibile a terzi
• Dà la possibilità al beneficiario di procedere con il riscatto del bene

In buona sostanza, in caso di prelazione volontaria il beneficiario non ha titolo per recupere il bene dal terzo acquirente, ma può solo eccepire l’inadempimento del concedente e proporre nei suoi confronti un’azione per il risarcimento del danno.

Mentre, in caso di prelazione legale, il beneficiario potrà esercitare il diritto di riscatto:

• entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita (art. 39 c. 1 legge 392/1978);
• entro 1 anno dalla trascrizione del contratto di compravendita (art. 8 c. 5 legge 590/1965).

versando il prezzo della compravendita al terzo acquirente che, a sua volta, potrà rivalersi nei confronti del venditore originario.

La prelazione sugli immobili

La prelazione legale sugli immobili è una fattispecie tra le più frequenti e può essere fatta valere, salvo patto contrario:

• in caso di nuova locazione
• in caso di vendita sugli immobili ad uso abitativo
• sugli immobili ad uso commerciale

Prelazione in caso di nuova locazione

Come funziona il diritto di prelazione su un immobile?

Il locatore, come dettagliato nella guida sul contratto di locazione, ha il diritto di inviare al conduttore una disdetta alla prima scadenza, tra le altre ipotesi, quando l’immobile è situato in uno stabile gravemente danneggiato che necessita di:

• Ricostruzione
• Ristrutturazione integrale
• Radicale trasformazione

Una volta completato l’intervento edilizio, se il locatore ha l’intenzione di riaffittare l’immobile, è tenuto a informare il vecchio conduttore delle offerte ricevute.

A quest’ultimo sarà concesso un periodo di 30 giorni per eguagliare l’offerta, esercitando così il diritto di prelazione e avendo la possibilità di ritornare a vivere nell’appartamento già locato.

Prelazione in caso di vendita di immobile ad uso abitativo

Se alla prima scadenza di un contratto di locazione ad uso abitativo il proprietario dell’immobile decide di metterlo in vendita, il conduttore avrà la possibilità di esercitare il diritto di prelazione, a patto che non sia già proprietario di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello destinato a sua abitazione principale.

In pratica, il locatore che desidera vendere la sua proprietà è tenuto, a parità di condizioni, a dare la precedenza al conduttore rispetto a terzi acquirenti.

La logica di questa disposizione è evidente: garantire una continuità al rapporto già esistente che si estende attraverso la compravendita.

Il proprietario deve quindi comunicare ufficialmente al conduttore i dettagli dell’offerta ricevuta e le condizioni di vendita, invitando l’inquilino ad esercitare il diritto di prelazione.

Se l’inquilino decide di accettare le condizioni comunicate, avrà 60 giorni per informare il locatore della sua decisione e ulteriori 30 giorni – a partire dal sessantesimo giorno – per effettuare il pagamento del prezzo di acquisto.

Nel caso in cui il locatore non adempia ai propri obblighi, il conduttore ha il diritto di esercitare il diritto di riscatto entro 6 mesi dalla trascrizione dell’atto di compravendita con un terzo acquirente.

La prelazione legale sugli immobili è opponibile a terzi e il conduttore – versando al terzo acquirente il prezzo pagato (entro 3 mesi) – può legittimamente diventarne il proprietario.

Il termine di 3 mesi decorre in base alle scelte del terzo acquirente, che può:

• Non opporsi stragiudizialmente, accettando di fatto l’esercizio del diritto di riscatto.
• Non opporsi in sede giudiziale.
• Opporsi in sede giudiziale.

La prelazione in caso di vendita di immobile commerciale

Il diritto di prelazione nel caso di vendita di un immobile commerciale viene disciplinato dagli art. 38 e art. 39 della Legge sull’equo canone.

Sostanzialmente la procedura da seguire è simile a quella per gli immobili ad uso abitativo appena descritta. Per un approfondimento in materia, si rimanda all’articolo sulla locazione commerciale.

La prelazione agraria

Chi ha il diritto di prelazione su un terreno agricolo?

Il diritto di prelazione su un terreno agricolo spetta:

• all’affittuario del fondo agricolo messo in vendita (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590);
• al proprietario del fondo confinante (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817)

Costoro, quando il proprietario di un fondo agricolo decide di metterlo in vendita, hanno la facoltà di esercitare il diritto di prelazione agraria.

Oggetto della prelazione agraria è, appunto, un fondo “rustico” o “agricolo”, come risultante dal certificato di destinazione urbanistica.

Ma cos’è il fondo agricolo? Secondo una pronuncia della Cassazione (n. 4685/2020), per “fondo agricolo” si intende un’area con propria autonomia colturale e produttiva (comprensiva degli edifici utilizzati a servizio dell’attività agricola svolta).

Di conseguenza, all’interno di questa definizione sono ricompresi sia

• le unità poderali (costituite da un complesso unitario di terreni non suscettibili di autonoma coltivazione);
• un singolo terreno, anche di piccole dimensioni, distintivo e autonomo nelle sue caratteristiche di coltivazione e produttività rispetto ai terreni circostanti.

Tale distinzione assume rilevanza in caso di vendita di un complesso di terreni attigui e confinanti solo in parte con un fondo appartenente ad un coltivatore diretto, poiché è necessario determinare se il diritto di prelazione possa essere esercitato su tutti i terreni oggetto della vendita o solo su quelli confinanti con la proprietà dell’avente diritto alla prelazione.

La soluzione adottata dalla giurisprudenza in caso di porzioni distinte e indipendenti l’una dall’altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive è che la prelazione possa essere esercitata esclusivamente su quelle porzioni confinanti con il fondo del coltivatore diretto.

Il diritto di prelazione dell’affittuario

Il diritto di prelazione agraria spetta all’affittuario nelle seguenti circostanze:

• l’affittuario deve essere un coltivatore diretto che coltiva il terreno agricolo oggetto di compravendita da almeno due anni;
• L’affittuario non deve aver ceduto altri fondi rustici nel biennio precedente.
• Il fondo agricolo di cui è affittuario non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

Inoltre, il diritto di prelazione può essere esercitato anche dalle società agricole di persone, a condizione che almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto.

La prelazione del confinante

Il diritto di prelazione agraria è esteso anche al proprietario del fondo confinante, a condizione che siano soddisfatte determinate condizioni analoghe a quelle delineate per l’affittuario.

Quando il confinante ha diritto di prelazione? Il diritto può essere esercitato solo se il proprietario del fondo confinante è:

• Coltivatore diretto.
• Imprenditore agricolo professionale.

e a condizione che manchi un affittuario coltivatore diretto. Quest’ultimo sarà sempre preferito al proprietario del fondo confinante nell’esercizio del diritto di prelazione.

Ma come si identifica nella pratica il fondo confinante?

Il fondo confinante è quello che presenta una contiguità fisica e materiale con un altro fondo, ad esempio, attraverso un confine in comune. In questo contesto, è escluso che siano considerati fondi confinanti quelli separati da una strada pubblica, dalla linea ferroviaria o da un corso d’acqua.

Esercizio del diritto di prelazione agraria

Il proprietario del fondo agricolo in vendita è tenuto a notificare tramite lettera raccomandata o PEC il proprio affittuario e/o il proprietario del fondo confinante, fornendo informazioni dettagliate quali il prezzo di acquisto offerto e le modalità di vendita. (SCARICA IL FAC SIMILE DELLA LETTERA)

I destinatari hanno a disposizione 30 giorni dalla ricezione della comunicazione per esercitare il diritto di prelazione.

In questo contesto, si possono verificare due scenari:

1. Rinuncia all’esercizio del diritto di prelazione: L’affittuario o il confinante possono rinunciare tacitamente (senza comunicazioni al venditore) o espressamente alla prelazione (per iscritto). Nel caso di rinuncia per iscritto, la legge prevede l’assistenza da parte delle associazioni di categoria (art. 23 della legge 11 febbraio 1971, n. 11, modificato dall’art. 45 della legge 3 maggio 1982, n. 203).

2. Comunicazione dell’intenzione di esercitare il diritto di prelazione: Se l’affittuario o il confinante desiderano esercitare il diritto di prelazione, il contratto si considera concluso, e il prezzo deve essere integralmente corrisposto entro 3 mesi.

Cosa accade se il diritto di prelazione non viene rispettato?

Nella pratica, specialmente in situazioni di cattivi rapporti con l’affittuario o i proprietari dei fondi confinanti, potrebbe verificarsi la vendita del fondo agricolo senza concedere ai soggetti interessati l’esercizio del diritto di prelazione.

Spesso, il venditore:

• Non comunica ai soggetti interessati l’intenzione di vendere.
• Indica nella comunicazione obbligatoria un prezzo di vendita superiore a quello concordato con il terzo acquirente.

In questi casi, il legislatore concede all’avente diritto di prelazione la possibilità di riscattare il terreno compravenduto entro 12 mesi dalla trascrizione nei registri immobiliari (art. 8, quinto comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590).

L’esercizio del diritto di riscatto comporta la comunicazione al terzo acquirente dell’intenzione di acquistare il bene, dando luogo a due possibilità:

• Il terzo acquirente accetta la richiesta di riscatto e trasferisce il bene all’affittuario o al proprietario confinante, che deve pagare il prezzo originariamente concordato entro 90 giorni.
• Il terzo acquirente si oppone, obbligando l’avente diritto a intraprendere azioni legali.

In entrambi i casi, resta valido il diritto del terzo acquirente di agire contro il venditore originario per ottenere il risarcimento del danno.

È possibile “aggirare” il diritto di prelazione?

Come abbiamo avuto modo di vedere il diritto di prelazione opera solamente in caso di vendita dell’immobile/fondo agrario.

Per questo motivo, nella prassi, è piuttosto comune che il proprietario che non intenda far esercitare il diritto di prelazione all’avente diritto ricorra ad atti di trasferimento diversi dalla vendita come:

• Permuta. Scambiando la proprietà dell’immobile/fondo agricolo con quella di un altro immobile/fondo di valore simile
• Donazione. Con l’evidente limite che non può essere pagato alcun prezzo
• Comodato. In quanto il comodatario che coltiva il fondo non ha alcun diritto di prelazione