Lo sfratto per morosità: guida completa

Quando l’inquilino non paga l’affitto o decide di rimanere in casa anche dopo la scadenza del contratto di locazione, il legislatoreha introdotto il procedimento di convalida di sfratto.

Questa procedura, sebbene rientri nei procedimenti sommari, è tutt’altro che semplice e richiede una conoscenza tecnica approfondita che non può essere sottovalutata. Si distinguono tre tipologie di convalida:

• La licenza per finita locazione (art. 657 cpc) con la quale il locatore chiede che venga dichiarata la risoluzione di un contratto attualmente in essere alla scadenza;
• la convalida di sfratto per finita locazione (art. 657 cpc) se il contratto in essere tra locatore e conduttore è già scaduto e l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile;
• la convalida di sfratto per morosità (Art 658 cpc)

Lo sfratto per morosità: che cos’è?

Lo sfratto per morosità è un procedimento speciale disciplinato dagli artt. 658 e ss c.c. attraverso il quale il locatore in seguito al mancato pagamento del canone pattuito da parte dell’inquilino procede nei suoi confronti per:

• ottenere la risoluzione del contratto di affitto;
• il rilascio e la riconsegna dell’immobile;
• il pagamento dei canoni arretrati;

Pertanto, quando l’inquilino inizia a non pagare il canone di locazione e/o gli oneri accessori (spese condominiali) è consigliabile attivarsi senza far passare troppi mesi per evitare che la morosità cresca senza magari possibilità di recupero del credito o che, complici determinate circostanze, sia difficile ritornare in possesso dell’immobile in tempi rapidi. Difatti, se il mancato pagamento di una mensilità può essere benissimo dovuto ad errore e/o a situazione contingenti, il mancato pagamento della seconda mensilità deve suonare come un chiaro campanello di allarme.

Mappa concettuale: il procedimento di convalida di sfratto per morosità

Quali sono i presupposti dello sfratto per morosità?  

Per intraprendere un’azione di sfratto per morosità sono necessari due requisiti fondamentali: un regolare contratto di locazione tra le parti (in forma scritta e registrato) e ovviamente la morosità.

Riguardo al primo requisito, in assenza di forma scritta (ad esempio, se le parti hanno un accordo verbale che prevede il pagamento del canone in nero), sarà impossibile avviare un’azione di sfratto per morosità. In questo caso, il locatore dovrà ricorrere all’azione di occupazione senza titolo.

Per quanto concerne la quantificazione della morosità, è importante fare una distinzione tra:

• Le locazioni ad uso abitativo. A norma dell’art.5 Legge n. 392/78 è sufficiente che l’inquilino non paghi una mensilità del canone (scaduta da almeno 20 giorni) o, nel caso di oneri accessori, un importo equivalente a due mensilità del canone stesso.

Per spiegare meglio il concetto di “rata del canone scaduta da 20 giorni”: supponiamo che il pagamento debba essere effettuato entro il 10 del mese. L’azione di sfratto potrà essere avviata a partire dal giorno 30 del mese, dopo 20 giorni dal mancato pagamento del canone.

• Le locazioni ad uso diverso da quello abitativo  (ad esempio, commerciali), dove si applica il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza, secondo l’art. 1455 c.c.,. In questo caso, spetta al giudice valutare, caso per caso, l’importanza dell’inadempimento. Di norma, tale valutazione segue quanto stabilito per le locazioni abitative.

Detto ciò, soprattutto quando si prevede che l’inquilino sia difficilmente solvibile, è consigliabile agire quanto prima, preferibilmente prima del mancato pagamento della seconda mensilità, al fine di evitare ammanchi considerevoli.

L’inizio del procedimento di sfratto per morosità

Il soggetto legittimato ad avviare la procedura di sfratto per morosità è il proprietario del bene o chiunque ne abbia la disponibilità in base a un rapporto giuridico o a un titolo, come ad esempio un erede.

Di solito, il primo passo consiste nell’inviare all’inquilino moroso una lettera di diffida. Questa lettera ha un contenuto standard, che include un sollecito per il pagamento dei canoni arretrati entro un determinato termine, insieme all’avviso che, in caso contrario, si procederà giudizialmente.

In allegato potrai trovare un FAC-SIMILE della lettera di diffida.

Se la morosità persiste anche dopo il termine concesso per la regolarizzazione, il proprietario può incaricare un legale di notificare l’atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione in udienza per la convalida ex art. 658 c.p.c.. La citazione in giudizio avverrà presso il Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile locato: trattasi di competenza inderogabile ex art. 661 c.p.c.

Per garantire al massimo il diritto di difesa del conduttore intimato, il legislatore ha previsto un’ulteriore tutela all’art. 660, ultimo comma cpc. Nel caso in cui l’atto di sfratto non sia stato consegnato direttamente al soggetto intimato, è necessario inviare un avviso aggiuntivo tramite raccomandata, che dovrà essere allegato all’atto originale. In mancanza di questa procedura, il Giudice non considererà la notificazione correttamente eseguita e ne disporrà il rinnovo.

L’udienza di convalida dello sfratto per morosità

Il giorno dell’udienza di convalida, diverse situazioni possono verificarsi a seconda delle azioni dell’inquilino coinvolto nel procedimento legale.

1. Opposizione dell’Inquilino:
   • Se l’inquilino decide di presentarsi in tribunale e opporsi allo sfratto, il Giudice disporrà con  un’ordinanza il mutamento del rito in ordinario, disciplinato dalle regole del rito locatizio (cfr. art. 447 bis c.p.c). La causa sarà rinviata per valutare la validità delle ragioni di opposizione.
   • Su richiesta del locatore, se l’opposizione non è supportata da prova scritta e in assenza di gravi motivi, il Giudice emette un’ordinanza provvisoria per il rilascio dell’immobile, ex art. 665 c.p.c. Tale provvedimento è diretto ad evitare opposizioni strumentali dell’inquilino proposte per ritardare la convalida dello sfratto.

Per comprendere meglio: se l’inquilino riesce a dimostrare di aver pagato l’affitto prima della notifica dello sfratto, ciò potrebbe costituire un motivo valido di opposizione. Al contrario, se l’opposizione si basa su un vizio dell’immobile locato (come la presenza di muffa), di norma sarà emessa un’ordinanza provvisoria per il rilascio, demandando al procedimento di merito la verifica se la muffa è causata da cattiva gestione e/o da difetto strutturale dell’immobile.

2. Pagamento dell’Inquilino:
   • Se l’inquilino si presenta in udienza e salda l’arretrato, comprese le spese legali, di fronte al Giudice, la procedura si chiude.
3. Assenza o Mancata Opposizione dell’Inquilino:
   • Se l’inquilino non si presenta o si presenta senza opporsi, il Giudice, verificata la regolarità della notifica e di tutti i presupposti di legge, emetterà l’ordinanza di convalida dello sfratto. In tale ipotesi è importante che il legale del locatore attesti la persistenza della morosità.
4. Richiesta di Termine di Grazia da Parte dell’Inquilino:
   • L’inquilino si presenta, non fa opposizione ma chiede un termine di grazia

Il termine di grazia nello sfratto per morosità

L’inquilino, come anticipato, ha la possibilità di richiedere al Giudice il cosiddetto “termine di grazia“.

Il termine di grazia può essere concesso sino ad un massimo di 90 giorni a meno che l’inquilino non dimostri che il mancato pagamento dei canoni, per non oltre due mesi, è causato da precarie condizioni economiche insorte dopo la stipula del contratto, derivanti da disoccupazione, malattie o gravi comprovate difficoltà. (cfr. art. 55 della Legge n. 392/78). In tale ipotesi v’è possibilità di ottenere un termine di grazia sino a 120 giorni.

La possibilità di chiedere un termine di grazie è prevista solo per le locazioni abitative in presenza di comprovate difficoltà del conduttore. Tale facoltà non si applica alle locazioni non abitative/commerciali così come confermato dall’ordinanza n. 28502/2018 della Corte di Cassazione.

Qualora, entro il termine concesso, l’inquilino non saldi la morosità, lo sfratto sarà convalidato.

Qual è l’importo da pagare entro la scadenza del termine di grazia? Per evitare lo sfratto, l’inquilino dovrà regolarizzare entro il termine concesso il pagamento di tutti i canoni scaduti, gli oneri accessori (come spese condominiali) e le spese processuali liquidate dal Giudice in udienza.

Termine di grazia a Verona. All’interno del Tribunale di Verona è in uso una prassi che vede concedere all’inquilino moroso un termine massimo di 90 giorni per sanare la morosità.

Infine, è importante osservare che l’inquilino può richiedere il termine di grazia al massimo per tre volte in un periodo di quattro anni.

La convalida dello sfratto per morosità

Nel caso in cui l’inquilino non:

• si presenti in udienza;
• faccia opposizione;
• rispetti il termine di grazia concesso dal Giudice;
• adempia al pagamento dell’intero importo dovuto o effettui un pagamento parziale;

 lo sfratto verrà convalidato.

Il Giudice, al momento dell’emissione dell’ordinanza di convalida di sfratto, stabilirà la data di rilascio ossia il termine ultimo entro cui l’inquilino dovrà liberare l’immobile.

Questo termine, come previsto dalla legge, deve essere fissato entro un massimo di sei mesi dall’emissione dell’ordinanza di convalida, a meno che non sussistano motivi per differirlo secondo l’art. 6 della legge n. 431/98.

Difatti, in presenza di specifiche condizioni (ad esempio, avere 65 anni di età, avere 5 o più figli a carico, essere disoccupato, essere malato terminale e/o con handicap, ecc.), l’esecuzione dello sfratto può essere posticipata fino a diciotto mesi.

Per quanto riguarda il Tribunale di Verona, la prassi adottata prevede generalmente la fissazione del termine di rilascio entro 60/90 giorni.

Opposizione tardiva allo sfratto per morosità

L’art. 668 cpc stabilisce che il soggetto intimato (conduttore) ha la possibilità di proporre opposizione anche dopo la convalida se:

• Dimostra che la notifica dell’atto è irregolare.
• Prova motivi di caso fortuito o forza maggiore che gli abbiano impedito di partecipare all’udienza (come per esempio un malore improvviso).

In pratica, in presenza di una delle due circostanze sopra menzionate, l’intimato ottiene il diritto di essere rimesso in termini, consentendogli di esercitare il proprio diritto di difesa e presentare eventuali fatti che possano influire sulla pretesa del locatore.

Il termine massimo per proporre un’opposizione tardiva è di 10 giorni dall’inizio dell’esecuzione per rilascio, il quale non viene sospeso a meno che il Giudice non ritenga la presenza di gravi motivi sufficienti a giustificare una diversa decisione.

Quanto tempo occorre per sfrattare l’inquilino moroso?

La procedura di sfratto si suddivide nelle fasi giudiziale e di rilascio dell’immobile, quest’ultima intervenuta una volta ottenuta la convalida.

1. Fase Giudiziale:
   • La fase giudiziale è generalmente rapida, in conformità con l’art. 660 c.p.c., che richiede un intervallo minimo di venti giorni tra la notifica dell’intimazione e l’udienza. Questo a riprova che la convalida può essere ottenuta in poche settimane.
2. Fase di Rilascio:

Per quanto concerne il rilascio bisogna distinguere tra:

2. Rilascio spontaneo: Se l’inquilino rilascia spontaneamente l’immobile entro il termine fissato dal Giudice.
3. Rilascio mediante ufficiale giudiziario e/o con ausilio della forza pubblica: le tempistiche possono aumentare – a seconda del caso concreto – da sei mesi a un anno.

Talvolta l’intervento dei servizi sociali consente una riduzione dei tempi. Se il conduttore dimostra incapacità di pagare il canone a causa di perdita di lavoro o riduzione significativa del reddito familiare, può accedere alla morosità incolpevole: ossia un fondo istituito dai vari Comuni per assistere le famiglie in difficoltà.

Blocco sfratti a causa dell’emergenza Covid

L’emergenza Covid ha avuto ripercussioni anche sulle locazioni, costringendo il Governo a introdurre diverse misure assistenziali a favore degli inquilini che non potevano pagare il canone.

Con il “decreto Cura Italia”, è stato stabilito il blocco degli sfratti fino al 30 giugno 2021. Dopo la fine di tale periodo, la situazione è tornata alla normalità, anche se, inizialmente, per consentire lo smaltimento degli arretrati, l’esecuzione degli sfratti è stata ripresa gradualmente e ora e a pieno regime.

A fare da spartiacque era la data in cui era stato ottenuto il provvedimento di rilascio:

• Dal 1 luglio 2021 sono stati eseguiti gli sfratti precedenti al 28.02.20, diciamo prima del Covid;
• Dal 1 ottobre 2021 sono stati eseguiti gli sfratti compresi tra il 28.02.20 ed il 30.09.20;
• Dal 31.12.21 sono stati eseguiti gli sfratti compresi tra il 01.10.20 ed il 30.06.21.

Come riottenere il possesso del proprio immobile?

La convalida dello sfratto attesta il legittimo diritto del proprietario di riottenere il possesso dell’immobile. A meno che l’inquilino moroso non provveda al rilascio in modo spontaneo, per riottenere l’immobile bisognerà avviare una procedura di esecuzione per rilascio disciplinata dagli artt. 605 e ss. cpc.

La procedura inizia con la notifica del precetto cui segue, decorso infruttuosamente il termine di 10 giorni, la notifica a mezzo ufficiale giudiziario dell’avviso di sloggio/preavviso di rilascio nel quale è indicata la data fissata la data per l’esecuzione.

In allegato potrai trovare il FAC-SIMILE dell’avviso di rilascio ex art. 608 c.p.c.

Spesso, il primo accesso si risolve in un incontro interlocutorio. Durante il primo accesso, difficilmente lo sfratto viene eseguito. È consuetudine non scritta per l’ufficiale giudiziario quella di raccogliere in questa sede informazioni dal soggetto da sfrattare, rinviando l’esecuzione ad una data successiva.

Dal secondo accesso in poi, l’Ufficiale giudiziario, eventualmente con l’ausilio della forza pubblica, procederà all’effettiva esecuzione dello sfratto reimmettendo nel possesso il legittimo proprietario

Recupero dei canoni non pagati, interessi e spese legali

Con la procedura di sfratto per morosità, il proprietario oltre a riottenere il possesso dell’immobile può anche scegliere di recuperare il proprio credito, richiedendo al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell’art. 664 c.p.c.-

Attraverso questa richiesta, l’intimante chiede che il conduttore moroso sia condannato a pagare:

1. Tutti i canoni scaduti.
2. Tutti i canoni a scadere fino all’effettivo rilascio dell’immobile.
3. Spese vive e spese legali anticipate dal proprietario.

Se il conduttore è solvibile, il locatore può procedere, dopo la notifica del precetto, con l’esecuzione/pignoramento nei confronti del debitore.

Nel caso in cui il conduttore non sia solvibile, il locatore dovrà consultare il suo commercialista per ottenere, se sussistono le condizioni, un credito d’imposta su eventuali tasse pagate per i canoni non percepiti.

La tassazione dei canoni non percepiti

I canoni di locazione non percepiti vengono tassati?

L’eventuale tassazione dei canoni di locazione non percepiti è una questione di estrema rilevanza, poiché il locatore potrebbe trovarsi nella situazione di dover pagare tasse su introiti che non ha effettivamente incassato.

Per le locazioni ad uso abitativo, è importante fare una distinzione in base alla data di stipula del contratto:

• Se il contratto è stato firmato a partire dal 1° gennaio 2020, i canoni non percepiti non vengono considerati reddito, a condizione che sia stata avviata un’azione di sfratto per morosità e/o sia stato depositato un ricorso per ingiunzione di pagamento.
• Se il contratto è antecedente al 1° gennaio 2020, la situazione cambia a seconda di quando si ottiene la convalida dello sfratto. Se ciò avviene prima della dichiarazione dei redditi, i canoni non percepiti non costituiscono reddito. In caso contrario, i canoni non percepiti diventano reddito e le relative tasse devono essere pagate anticipatamente, con la possibilità di ottenere un credito d’imposta di pari ammontare nell’anno successivo.

Per le locazioni ad uso commerciale, invece, è necessario attendere che il Giudice convalidi lo sfratto prima di poter usufruire del credito d’imposta.

Quanto costa lo sfratto per morosità?

Il costo della procedura di sfratto per morosità viene determinato dal Giudice in base all’entità della morosità arretrata. Il Tribunale di Verona – competente per gli sfratti da eseguirsi a Verona e provincia – ha istituito una tabella orientativa per il calcolo dei compensi solitamente adottata a meno di accordi diversi tra le parti.

A tale somma deve necessariamente aggiungersi il costo del contributo unificato per sfratto per morosità e della marca da bollo da € 27.

Il contributo unificato rappresenta un tributo richiesto dallo Stato ai cittadini prima di avviare una vertenza legale.

Nel caso specifico dello sfratto per morosità, il suo ammontare è determinato in base al valore dei canoni scaduti al momento dell’instaurazione dell’azione legale.

Quanto è grande il rischio che l’inquilino smetta di pagare?

I dati sono inequivocabili: il numero degli sfratti è costantemente aumentato negli ultimi 15 anni.

Oggi, affidarsi all’esperienza del “ho sempre affittato e non mi è mai successo niente” non è più sufficiente, poiché l’incognita è sempre in agguato. Anche il miglior inquilino, in caso di perdita del lavoro, potrebbe trovarsi in difficoltà finanziarie.

Tuttavia, questa situazione non dovrebbe scoraggiare chi desidera mettere a reddito i propri immobili. È sufficiente proteggere adeguatamente l’affitto, partendo dalla redazione del contratto di locazione. Quest’ultimo dovrebbe includere una serie di clausole che garantiscano le parti coinvolte e consentano al locatore di tutelarsi oltre al semplice deposito cauzionale.

Qualora ciò non fosse abbastanza, con l’assistenza di un legale, si potrebbe valutare ulteriori strumenti di sicurezza per garantire il reddito. Tra questi, vi sono la predisposizione di una fideiussione bancaria o personale, o l’adozione di coperture assicurative multi-rischio. L

a chiave è affrontare la questione con una prospettiva preventiva, tutelando sia il proprietario che l’inquilino.