Lo sfratto per morosità: guida completa

Il legislatore, per quanto concerne, la materia locatizia ha introdotto il procedimento di convalida di sfratto che, pur rientrando all’interno dei procedimenti sommari, è una procedura piuttosto complessa e tecnica da non sottovalutare.

Nel sentire comune lo sfratto viene definito come un atto giuridico mediante cui il locatore richiede ad un locatario di riconsegnargli l’immobile tenuto in locazione per la scadenza di contratto o per la morosità.

Si distinguono tre tipologie di convalida:

• La licenza per finita locazione (art. 657 cpc) con la quale il locatore chiede che venga dichiarata la risoluzione di un contratto attualmente in essere alla scadenza;
• la convalida di sfratto per finita locazione (art. 657 cpc) se il contratto in essere tra locatore e conduttore è già scaduto e l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile;
• la convalida di sfratto per morosità (Art 658 cpc)

Lo sfratto per morosità: che cos’è?

Lo sfratto per morosità è un procedimento speciale disciplinato dagli artt. 658 e ss c.c. attraverso il quale il locatore in seguito al mancato pagamento del canone pattuito da parte dell’inquilino procede nei suoi confronti per:

– ottenere la risoluzione del contratto di affitto;

– il rilascio e la riconsegna dell’immobile;

– il pagamento dei canoni arretrati;

Pertanto, quando l’inquilino inizia a non pagare il canone di locazione e/o gli oneri accessori (spese condominiali) è consigliabile attivarsi senza far passare troppi mesi per evitare che la morosità cresca senza magari possibilità di recupero del credito o che, complici determinate circostanze, sia difficile ritornare in possesso dell’immobile in tempi rapidi. Difatti, se il mancato pagamento di una mensilità può essere benissimo dovuto ad errore e/o a situazione contingenti, il mancato pagamento della seconda mensilità deve suonare come un chiaro campanello di allarme.

Quali sono i presupposti dello sfratto per morosità?  

Per esperire un’azione di sfratto per morosità servono due requisiti un regolare contratto di locazione tra le parti (in forma scritta e registrato) e ovviamente la morosità.

Per quanto riguarda il primo presupposto si ha che, in assenza di forma scritta (ad esempio se le parti hanno un mero accordo verbale che prevede il pagamento del canone in nero) sarà impossibile esperire l’azione di sfratto per morosità, dovendo il locatore ricorrere all’azione di occupazione senza titolo.

Mentre per quanto riguarda il criterio di quantificazione della morosità è importante fare una distinzione tra:

• le locazioni ad uso abitativo –art. 5 Legge n. 392/78– ove è sufficiente che l’inquilino non paghi una mensilità del canone (scaduta da almeno 20 giorni) o, in caso di oneri accessori, un importo pari a due mensilità del canone stesso. Cosa si intende per rata del canone scaduta da 20 gg? Ipotizziamo che il pagamento debba avvenire entro il 10 del mese. L’azione di sfratto potrà essere iniziata a partire dal giorno 30 del mese ovvero dopo 20 giorni la mancato pagamento del canone;

• le locazioni ad uso diverso da quello abitativo (ad es. commerciali) ove opera il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza, ex art. 1455 c.c., lasciando così al giudice l’onere di valutare, caso per caso, l’importanza dell’inadempimento.

Normalmente l’importanza dell’inadempimento viene parametrata sulla scorta di quanto detto per le locazioni abitative.

Detto ciò, specie quando si prevede che l’inquilino sia difficilmente solvibile, per evitare di ritrovarsi con ammanchi di diverse migliaia di euro il consiglio è agire quanto prima, possibilmente, entro il mancato pagamento della seconda mensilità.

L’inizio del procedimento di sfratto per morosità

Il soggetto legittimato attivo che può ricorrere alla procedura di sfratto per morosità è il proprietario del bene e/o chiunque ne abbia la disponibilità sulla scorta di un rapporto giuridico o di un titolo (ad esempio: l’erede).

Solitamente il primo step coincide con l’invio all’inquilino moroso di una lettera di diffida.  Detta missiva presenta un contenuto standard ossia un sollecito per il pagamento dei canoni arretrati entro un dato termine oltre all’avviso che, in caso contrario, si procederà giudizialmente.

In allegato potrai trovare un FAC-SIMILE della lettera di diffida.

Se la morosità persiste una volta decorso il termine dato per sanarla, il proprietario potrà notificare tramite legale di fiducia l’atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione in udienza per la convalida ex art. 658 c.p.c.. La citazione in giudizio sarà presso il Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile locato: trattasi di competenza inderogabile ex art. 661 c.p.c.

Per garantire al meglio il diritto di difesa del soggetto intimato (conduttore), il legislatore ha previsto all’art. 660, ultimo comma cpc un ulteriore tutela. Nel caso in cui l’atto di sfratto non sia stato notificato in mani proprie al soggetto intimato è necessario spedire un ulteriore avviso allo stesso a mezzo raccomandata che dovrà essere allegato all’atto originale. In assenza, il Giudice non riterrà la notificazione eseguita correttamente e ne ordinerà il rinnovo. 

L’udienza di convalida dello sfratto per morosità

Il giorno dell’udienza di convalida, possono verificarsi varie ipotesi a seconda del comportamento dell’inquilino convenuto in giudizio.

1. L’inquilino può presentarsi e fare opposizione allo sfratto. In questo caso  il Giudice disporrà con un ordinanza il mutamento del rito in ordinario ex art. 447 bis c.p.c  rinviando la causa per verificare la sussistenza dei motivi di opposizione. Su richiesta dell’intimante, laddove l’opposizione non sia fondata su prova scritta ed in assenza di gravi motivi, il Giudice potrà concedere l’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile ex art. 665 c.p.c.. Questo per evitare che la richiesta di opposizione da parte dell’inquilino sia usata in modo strumentale, solo per impedire la convalida dello sfratto. Per comprendere meglio: un fondato motivo di opposizione potrebbe essere se l’inquilino riesce a dimostrare di aver pagato il canone di affitto prima della notifica dell’atto di sfratto. Diversamente se l’opposizione si fonda su un vizio dell’immobile locato (ad esempio la muffa) verrà emessa l’ordinanza provvisoria di rilascio, demandando al procedimento di merito la verifica se la muffa sia dovuta ad una mala conduzione e/o ad un difetto strutturale dell’immobile.
2. L’inquilino si presenta in udienza e salda la morosità banco iudicis – comprese le spese legali – direttamente davanti al Giudice con la conseguente chiusura della procedura.
3. L’inquilino non si presenta o si presenta e non fa opposizione. Il Giudice, verificata la regolarità della notifica nonché tutti i presupposti di legge, a fronte dell’attestazione da parte del locatore che la morosità persiste, emetterà un’ordinanza di convalida dello sfratto.
4. L’inquilino si presenta, non fa opposizione e chiede il termine di grazia

Il termine di grazia nello sfratto per morosità

L’inquilino, come anticipato, a meno che non presenti documentazione idonea a dimostrare di aver pagato puntualmente il canone, può chiedere al Giudice il cd. “termine di grazia”. La prassi del Tribunale di Verona prevede la concessione all’inquilino moroso di un termine di 90 giorni per sanare la morosità.

Il termine di grazia può essere concesso solo dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore per le locazioni di immobili ad uso abitativo, così come previsto dall’art.55 della Legge n. 392/78, mentre non può essere applicato alle locazioni non abitative, come confermato dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 28502/2018.

Se entro il termine concesso, l’inquilino non paga la morosità, lo sfratto verrà convalidato.

Occorre fare una precisazione su quanto deve esattamente pagare l’inquilino a cui è stato concesso il termine di grazia. Nel termine concesso, al fine di evitare lo sfratto, l’inquilino dovrà pagare tutti i canoni mensili scaduti entro la ricezione dell’intimazione di sfratto, oltre agli oneri accessori (ad. es. spese condominiali) sino a tale data, maggiorati degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in udienza dal Giudice.

Quindi, nel caso in cui l’inquilino sani la morosità nei termini predetti, ma si renda inadempiente per i canoni successivi il proprietario dovrà notificare un’altra intimazione di sfratto per morosità.

Per opportuna conoscenza, è bene ricordare che l’inquilino ha la possibilità di chiedere il termine di grazia per un massimo di tre volte nell’arco di quattro anni.

Inoltre, sempre l’art. 55 della Legge n. 392 / 78 prevede la possibilità di ottenere un termine di grazia di 120 giorni, se l’inquilino dimostra che il mancato pagamento dei canoni, per non oltre due mesi, è conseguente alla sue precarie condizioni economiche, insorte dopo la stipula del contratto e derivanti da disoccupazione, malattie o gravi comprovate condizioni di difficoltà.

La convalida dello sfratto per morosità

Nel caso in cui l’inquilino non si presenti in udienza, non faccia opposizione o non rispetti il termine di grazia concessogli dal Giudice, ovvero non provveda al pagamento dell’intero importo dovuto o paghi parzialmente, lo sfratto verrà convalidato.

Il Giudice, contestualmente all’emissione dell’ordinanza di convalida di sfratto indicherà la data di rilascio ovvero il termine ultimo entro cui l’inquilino dovrà rilasciare l’immobile.

Detto termine, secondo quanto previsto dalla legge, deve essere fissato entro massimo sei mesi dall’emissione dell’ordinanza di convalida a meno che non vi sia ragione per differirlo ex art. 6 legge n. 431/98. Difatti in concomitanza di alcune condizioni (65 anni di età, 5 o più figli a carico, percettore di disoccupazione, malato terminale e/o handicap … etc. etc.) l’esecuzione dello sfratto può essere differita f fino a diciotto mesi.

Per quanto concerne il Tribunale di Verona la prassi adottata prevede la fissazione del termine di rilascio in 60/90 gg. 

Opposizione tardiva allo sfratto per morosità

L’art. 668 cpc prevede che il soggetto intimato (conduttore) possa proporre opposizione anche dopo la convalida se:

• Dimostra che la notifica dell’atto è irregolare;
• La sussistenza di un caso fortuito o causa di forza maggiore (ad esempio: un malore improvviso che gli impedisce di partecipare all’udienza)

In pratica, in presenza di una delle due circostanze sopra dedotte, l’intimato ottiene di essere rimesso in termini potendo dar corso al proprio diritto di difesa deducendo eventuali fatti impeditivi, modificativi ed estintivi della pretesa azionata dal locatore.

Il termine ultimo per la proposizione dell’opposizione tardiva è 10 giorni dall’inizio dell’esecuzione per rilascio che, non viene sospesa a meno che il Giudice non ritenga sussistere gravi motivi tali da giustificare la scelta.

Quanto tempo occorre per sfrattare l’inquilino moroso?

A norma dell’art. 660 cpc tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni. Ciò a riprova del dinamismo del procedimento di sfratto che può essere convalidato nel giro di poche settimane.

Ottenuta l’ordinanza di convalida, però, le tempistiche per ottenere nuovamente il possesso del proprio immobile possono variare da caso a caso.

Il problema non sussiste se l’inquilino rilascia spontaneamente l’immobile locato entro il termine fissato dal Giudice.

Quando, invece, non avviene il rilascio spontaneo tutto dipende dalla peculiarità del caso concreto. Difatti, in base alle resistenze che attua l’inquilino ed all’intervento di soggetti terzi nella procedura di rilascio (servizi sociali / forza pubblica) le tempistiche possono allungarsi tra i 6 mesi ed un anno.

Talvolta, i tempi possono anche ridursi. Difatti, qualora il conduttore dimostri di non essere stato in grado di pagare il canone di locazione a causa della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare potrà accedere alla cd. morosità incolpevole . In altri termini se il conduttore dimostra di essere stato licenziato, posto cassa integrazione o soggetto a malattia grave /infortunio il Comune di Verona, a partire dal 2015, ha istituito un fondo per fornire un aiuto concreto alle famiglie bisognose.

Blocco sfratti a causa dell’emergenza Covid

L’emergenza Covid ha avuto ripercussioni anche sulle locazioni obbligando il Governo all’introduzione di varie misure assistenziali a favore degli inquilini che non sono stati in grado di pagare il canone.

Così con il “decreto Cura Italia” è stato stabilito il blocco degli sfratti sino al 30 giugno 2021.

Terminato detto periodo la situazione è tornata alla normalità anche se, in un primo momento, per permettere lo smaltimento degli arretrati l’esecuzione degli sfratti è stata ripresa per gradi.

A fare da spartiacque era la data in cui è stato ottenuto il provvedimento di rilascio:

– dal 1 luglio 2021 sono stati eseguiti gli sfratti precedenti al 28.02.20, diciamo prima del Covid;

– a partire dal 1 ottobre 2021 sono stati eseguiti gli sfratti compresi tra il 28.02.20 ed il 30.09.20;

– dal 31.12.21 sono stati eseguiti gli sfratti compresi tra il 01.10.20 ed il 30.06.21.

Come riottenere il possesso del proprio immobile?

La convalida di sfratto attesta il diritto del proprietario di tornare in possesso dell’immobile. A meno di rilasci spontanei da parte dell’inquilino morosi, per essere reimmessi nel possesso bisognerà esperire la procedura di rilascio disciplinata dagli artt. 605 e ss. cpc.

Tale procedura inizia dopo la notifica del precetto (intimazione al rilascio) con l’ufficiale giudiziario che notifica al conduttore moroso il cosiddetto avviso di sloggio e preavviso di rilascio con fissazione della data dell’esecuzione.

In allegato potrai trovare il FAC-SIMILE dell’avviso di rilascio ex art. 608 c.p.c.

Spesso il primo accesso si risolvein un incontro interlocutorio in cui lo sfratto non viene eseguito attraverso il quale l’Ufficiale Giudiziario assume informazioni dallo sfrattando e lo notizia dell’azione forzata di rilascio che è in corso.

L’esecuzione verrà rinviata ad altra data, ove l’Ufficiale Giudiziario, anche mediante l’ausilio della forza pubblica, procederà all’effettiva esecuzione dello sfratto.

Recupero dei canoni non pagati, interessi e spese legali

Con la procedura di sfratto per morosità il proprietario, oltre a riottenere il possesso dell’immobile, può contestualmente scegliere di recuperare il proprio credito, chiedendo al Giudice di emettere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 664 c.p.c.-

Attraverso tale domanda l’intimante chiede che il conduttore moroso debba pagare:

1.  tutti i canoni scaduti

2. tutti i canoni a scadere fino all’effettivo rilascio dell’immobili

3. spese vive e spese legali anticipate dal proprietario

Se il conduttore è solvibile, il locatore potrà provvedere, dopo la notifica del precetto, all’esecuzione/ pignoramento nei confronti del debitore. Mentre se il conduttore non è solvibile, il locatore dovrà contattare il suo commercialista per ottenere, laddove ne sussistano le condizioni, un credito di imposta su eventuali tasse pagate per i canoni non percepiti.

La tassazione dei canoni non percepiti

I canoni di locazione non percepiti vengono tassati?

La questione è di estrema rilevanza in quanto il locatore oltre al danno di non ricevere in pagamento il canone di affitto si potrebbe trovar costretto a pagare allo Stato le tasse su introiti che non ha percepito.

Per le locazioni ad uso abitativo, bisogna però fare una distinzione:

• Se il contratto di locazione è stato stipulato a partire dal 1 gennaio 2020 i canoni non percepiti non formano reddito a condizione che sia stata promossa azione di sfratto per morosità e/o depositato un ricorso per ingiunzione di pagamento
• Se il contratto di locazione è antecedente al 1 gennaio 2020 tutto gira attorno al momento in cui si ottiene la convalida di sfratto. In caso ciò avvenga prima del momento in cui si deve fare la dichiarazione dei redditi i canoni non percepiti non formano reddito. In caso contrario, i canoni non percepiti formano reddito e andranno pagate le tasse in anticipo con possibilità di ottenere nell’anno successivo un credito d’imposta di pari ammontare.

Per le locazioni ad uso commerciale, invece, bisogna attendere che il Giudice convalidi lo sfratto per poter usufruire del credito di imposta.

Quanto costa lo sfratto per morosità?

Il costo della procedura di sfratto per morosità è determinato dal Giudice in base all’entità della morosità.

Il Tribunale di Verona – competente per gli sfratti da eseguirsi a Verona e provincia – ha istituito una tabella orientativa per il calcolo dei compensi che di norma viene utilizzata, salvo diversa pattuizione tra le parti.

A tale somma deve necessariamente aggiungersi il costo del contributo unificato per sfratto per morosità e della marca da bollo da € 27.

 Il contributo unificato è un tributo che lo Stato chiede ai cittadini prima di iniziare una vertenza.

Nel caso dello sfratto per morosità il suo ammontare è determinato dal valore dei canoni scaduti nel momento in cui si promuove l’azione,

Quanto è grande il rischio che l’inquilino smetta di pagare?

I numeri parlano chiaro, il trend degli sfratti negli ultimi 15 anni è aumentato di anno in anno.

Sicuramente al giorno d’oggi non basta più affidarsi all’esperienze del “ho sempre affittato e non mi è mai successo niente” perché l’incognita è sempre dietro l’angolo. Anche il migliore degli inquilini che perde il posto di lavoro può diventare insolvente.

Tale situazione, però, non deve scoraggiare dal mettere a reddito i propri immobili. Basta proteggere tale forma di rendita adeguatamente.

Questo a partire dalla redazione del testo del contratto di affitto che deve contenere tutta una serie di clausole a garanzia delle parti e che consentano al locatore di tutelarsi oltre il deposito cauzionale.

Se questo non bastasse, con l’aiuto di un legale, si può pensare di garantire ulteriormente la rendita mediante la predisposizione di una fideiussione bancaria o personale oppure adottando polizza assicurativa con copertura multi-rischio