La locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale ha ad oggetto la locazione di un locale con lo scopo di avviare e/o proseguire l’esercizio di un’attività d’impresa/commerciale.

La disciplina delle locazioni ad uso diverso dall’abitativo si trova oltre che nelle norme generali del codice civile (artt. 1571 e ss. c.c.) anche negli artt. da 27 a 42 della l. 392/1978 ove vengono descritti gli elementi principali come:

La durata della locazione commerciale e ammontare del canone

La legge prescrive una durata minima di:

• anni 6 rinnovabili per il medesimo periodo per tutte le attività commerciali e/o per l’esercizio di lavoro autonomo;
• anni 9 rinnovabili per il medesimo periodo per attività alberghiere e/o similari;

Ogni patto contrario a quanto sopra è nullo e, in caso di determinazione di durata inferiore, questa viene riportata ex lege a quella ordinaria.

Ad esempio, se un fruttivendolo loca un negozio con lo scopo di esporre e vendere la propria merce per anni 4, essendo il termine inferiore di quello previsto dalla legge la durata viene automaticamente prolungata ad anni 6.

Unica eccezione alla regola è prevista quando l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile commerciale abbia, per sua natura, carattere transitorio. Vedasi ad esempio un’attività di ristorazione in un baracchino sulla spiaggia.

La determinazione del canone, a differenza del contratto ad uso abitativo a canone concordato, viene lasciata alla libera contrattazione delle parti.

Lo stesso potrà essere aggiornato annualmente, su accordo delle parti, entro il limite del 75% delle variazioni accertate dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

Il recesso del conduttore nella locazione commerciale

Il conduttore è l’unico soggetto legittimato a recedere dal contratto di locazione (cfr. art. 27 Legge sull’equo canone). Può esercitare il diritto di recesso:

• in ogni momento, sempre con un preavviso di minimo 6 mesi, se il contratto prevede detta facoltà.
• in presenza di gravi motivi documentati con un preavviso di almeno mesi 6

La giurisprudenza è intervenuta per dare una definizione di gravi motivi che devono intendersi (Cfr. Corte Cass. Sent. n. 10264/2012) come avvenimenti estranei alla volontà del conduttore che rendono gravosa e/o impossibile la prosecuzione del rapporto. In tal senso è interessante notare come non solo una congiuntura economica sfavorevole vada ad integrare il “grave motivo” ma, anche una particolarmente favorevole necessitando, ad esempio, il conduttore di spazi maggiori per l’esercizio della propria attività commerciale

Il recesso del locatore nella locazione commerciale

Diversamente da quanto previsto per il conduttore, il locatore non ha la possibilità di recedere dal contratto di locazione se non per alcune fattispecie tipizzate dalla legge (art. 29 Legge 392/1978) tra cui le principali sono:

• volontà di concedere in uso l’edificio a membro della propria famiglia
• esigenza di riavere i locali per avviare un’attività commerciale propria;
• ristrutturazione integrale del locale commerciale, previo ottenimento della concessione edilizia

Il locatore, al verificarsi delle ipotesi sopra indicate, dovrà manifestare la propria volontà di voler tornare nella disponibilità dell’immobile locato inviando al conduttore una raccomandata nel termine di:

• 12 mesi prima se all’interno è esercitata un’attività commerciale
• 18 mesi prima se l’immobile è adibito ad albergo.

Qualora il conduttore non rilasci spontaneamente l’immobile commerciale, il proprietario dovrà promuovere un giudizio secondo il rito locatizio (art 447 bis cpc) che si differenzia nella forma più che nella sostanza rispetto allo sfratto per finita locazione.

L’articolo 31 della L 392/1978 prevede, invece, che se il locatore non ha dato un seguito all’esigenza esplicitata con il recesso entro mesi 6 potrà essere sanzionato a scelta del conduttore con:

• ripristino del contratto di locazione ed il rimborso integrale delle spese sostenute (ad esempio: trasloco)
• risarcimento del danno pari a 48 mensilità del canone di locazione percepito nonché l’indennità per la perdita di avviamento.

L’indennità per la perdita di avviamento

In seguito a risoluzione di un contratto di locazione ad uso commerciale da parte del locatore il titolare dell’attività commerciale/conduttore può avere diritto all’indennità per la perdita di avviamento.

Per avviamento commerciale deve intendersi la capacità per un’attività di produrre utili che, tra i tanti fattori, dipende anche dalla consolidata presenza della stessa sul territorio.

Basti pensare, ad esempio, ad un negoziante di beni alimentari che dopo trent’anni a causa del mancato rinnovo del contratto si trovi costretto a cambiare il luogo fisico in cui svolgeva la propria attività d’impresa e all’impatto che questo cambiamento potrebbe avere sugli utili dell’azienda dovuti alla perdita della vecchia clientela che, come spesso capita, potrebbe non essere disposta a seguire l’attività in un altro quartiere.

La legge mira, pertanto, ad offrire una tutela concreta dell’avviamento commerciale che si concretizza con l’indennità per la perdita di avviamento (Art. 34 e 35 L. 392/78) la cui funzione riparatoria mira a compensare i disagi ed i costi che il titolare dell’attività dovrà affrontare nello spostare la stessa.

Quali sono i presupposti per far sorgere il diritto all’indennità?

• L’esistenza di un contratto di locazione commerciale;
• La destinazione dell’immobile locato ad attività che comportino contatti diretti con il pubblico. Soggetto onerato a fornire detta prova sarà il conduttore, a meno che il contatto con il pubblico non si desuma direttamente dalla destinazione del bene (ad esempio: negozio di scarpe).

A quanto ammonta l’indennità?

A norma dell’art. 34 della Legge n. 392/78 l’indennità di avviamento ammonta a:

• 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto per tutte le attività artigianali, commerciali e industriali;
• 21 mensilità dell’ultimo canone versato se veniva svolta un’attività alberghiera;
• 36 o 42 mensilità se l’immobile viene adibito entro l’anno ad attività rientranti nella stessa categoria merceologica di quella esercitata dal conduttore uscente;

Laddove non sia fatto valere il diritto di ritenzione che vede condizionata l’esecuzione del rilascio al pagamento dell’indennità la stessa potrà essere richiesta entro l’ordinario termine prescrizionale decennale.  

Quando il locatore non è tenuto a corrispondere l’indennità di avviamento?

Il locatore non è tenuto a versare alcunché se:

• il contratto cessa per inadempimento del conduttore (cfr. sfratto per morosità)
• se il conduttore recede dal contratto e dà disdetta
• se il conduttore fallisce;

Altresì, ai sensi dell’art. 35 della legge n. 392/1978, l’indennità non è mai dovuta se:

• L’immobile non è utilizzato per contatti diretti con il pubblico;
• L’immobile è adibito a studio/ufficio di attività professionali
• Lo spazio locato è sito all’interno di porti, aeroporti, stazioni ferroviarie, villaggi turistici, aree di servizio stradali e autostradali

Diritto di prelazione per il conduttore nella locazione commerciale

L’ordinamento pone a tutela del conduttore un altro diritto: la prelazione da esercitarsi nel termine di 60 giorni dalla comunicazione da parte del locatore dell’intenzione di vendere il locale ove è esercitata l’attività di impresa. (Art. 38 e 39 L. 392/78)

L’esercizio del diritto di prelazione comporta per il conduttore la facoltà di essere preferito a terzi acquirenti – acquistando l’immobile entro cui svolge l’attività d’impresa – nel momento in cui offra le stesse condizioni di questi ultimi.

Nel caso in cui il conduttore non intenda esercitare il diritto di prelazione, il contratto di locazione proseguirà fino a scadenza con il nuovo proprietario/locatore verso cui il conduttore potrà vantare gli stessi diritti/garanzie che aveva con il vecchio proprietario/locatore.

Se invece:

• Non viene inviata notizia della vendita;
• Il prezzo di compravendita è inferiore a quello comunicato

Il conduttore potrà esercitare il riscatto del bene compravenduto entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.

Cessione del contratto di locazione o sublocazione

Durante la durata del rapporto contrattuale è data facoltà al conduttore di sublocare e/o cedere il proprio contratto di affitto a terzi dandone preavviso al locatore almeno 6 mesi prima (cfr. art. 36 l. 392/1978).

Unico vincolo è che contestualmente venga ceduta o sublocata l’azienda.

Il locatore correttamente notiziato non potrà opporsi se non in presenza di comprovati gravi motivi, quali ad esempio l’affidabilità del subconduttore (diritto da esercitarsi entro 30 giorni prima). Ciò perché, salvo patto contrario, nel caso in cui il soggetto cessionario/sublocatario resti inadempiente il locatore avrà azione diretta nei confronti del conduttore originale.