Contratto di locazione abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo, come suggerisce il termine, ha per oggetto la locazione di un’unità abitativa o porzione di essa da parte di un conduttore che ha esigenza di adibirla a propria residenza/domicilio per un periodo.

La materia è regolamentata dalla Legge 431/1998e dalla Legge 392/1972per quanto previsto negli articoli:

• 2 , in materia di sublocazione;
• 4 per quanto riguarda la facoltà di recesso del conduttore;
• 5 in tema di inadempimento del conduttore per omesso versamento del canone;
• 7 in punto di nullità della clausola di risoluzione in caso di vendita di un immobile;

Scopo dell’articolo è analizzare quali sono i diritti principali di locatore e conduttore esaminando nel dettaglio le singole tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo.

Quali immobili sono esclusi dall’ambito di applicazione del contratto ad uso abitativo?

I commi 2 e 3 dell’art. 1 della L. 431/1998 prevedono che alcune categorie di immobili siano escluse dalla normativa in materia di locazioni a uso abitativo.

Gli immobili “vincolati” o “di lusso“, ad esempio, sono esclusi perché caratterizzati da una particolare importanza storico-artistica o da pregio architettonico.

Allo stesso modo, gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistica non vengono ricompresi nella normativa sulle locazioni abitative in quanto destinati ad uso temporaneo da parte di turisti e quindi non ad uso stabile e continuativo.

Ulteriori tipologie di immobili che non rientrano all’interno dell’applicazione della legge 431 del 1998 sono:

• gli alloggi di edilizia residenziale e pubblica normati da apposite leggi statali o regionali;
• le unità abitative locate ad enti locali per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio dei loro funzionari.

In tutti questi casi, ove non è prevista diversa normativa specifica, si applicheranno al contratto le norme generali del codice civile in materia di locazione.

Quali sono i tipi di contratti di locazione ad uso abitativo? 

I contratti di affitto ad uso abitativo generalmente vengono ripartiti tra:

• Contratti a canone libero
• Contratti a canone concordato;

Quest’ultima tipologia contrattuale, a sua volta, ricomprende i contratti:

• a canone convenzionato;
• transitori;
• per studenti universitari.

Vediamoli nel dettaglio:

Contratto di locazione a canone libero

Il contratto di locazione a canone libero è ancor oggi il più comune.

Si caratterizza dalle altre tipologie contrattuali per la libera determinazione del canone di affitto tra il locatore ed il conduttore.

Come già spiegato in maniera esaustiva nella breve guida al contratto di locazione l’accordo tra le parti deve:

• essere in forma scritta;
• includere la descrizione dell’immobile concesso in locazione;
• determinare l’importo del canone e le modalità di pagamento;
• individuare i dati catastali dell’immobile concesso in locazione necessari per la registrazione del contratto entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione a canone concordato ha una durata minima prevista per legge di anni quattro. Ogni clausola che determini una durata inferiore è nulla.

Alla prima scadenza (dopo il primo quadriennio) il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni a meno che:

È bene ricordare che il recesso alla prima scadenza si differenzia da quello per gravi motivi che il conduttore può azionare, in presenza di comprovato grave motivo, in ogni momento anche prima della scadenza del primo quadriennio. 

Alla seconda scadenza (dopo il secondo quadriennio) o il contratto si rinnova tacitamente per altri quattro anni nel silenzio delle parti o si può procedere al rinnovo a nuove condizioni.

In questo caso la parte interessata a proporre nuove condizioni deve tassativamente farlo entro il termine di sei mesi dalla scadenza del secondo quadriennio. Termine ultimo per accettare le nuove condizioni, a pena di risoluzione del contratto, è 60 giorni dalla ricezione della proposta. Se locatore e conduttore trovano un’intesa – ancorché aiutati nel compito da un professionista – il contratto sarà prorogato di ulteriori quattro anni, viceversa si intenderà cessato alla scadenza.

Contratto di locazione a canone concordato

L’affitto a canone concordato è disciplinato dall’art. 2 comma 3 della legge n. 431/98 quale forma contrattuale alternativa a quella a canone libero.

Mediante il contratto a canone concordato, il proprietario e l’inquilino pattuiscono tra loro, nel rispetto degli accordi territoriali, un canone inferiore rispetto a quello di mercato, validato poi dalle associazioni di categoria.

Ciò dà possibilità di beneficiare di incentivi e agevolazioni fiscali.

In particolar modo, il proprietario dell’immobile beneficia:

• della riduzione della base imponibile per l’IRPEF e l’imposta di registro;
• dell’applicazione della aliquota cedolare secca dal 21% al 10%;
• di detrazioni comunali, come l’aliquota agevolata per l’IMU.

Il contratto di locazione a canone concordato generalmente è conosciuto come contratto 3+2. 

Alla prima scadenza (dopo il triennio) il contratto si rinnova automaticamente per altri due anni a meno che:

• il locatore comunichi al conduttore la disdetta per uno dei motivi previsti dall’art. 3 della legge n. 431/1998
• il conduttore receda dal contratto nel termine ivi previsto (di norma da un minimo di 3 mesi ad un massimo di 6 mesi);

Alla seconda scadenza (dopo il biennio) nel silenzio delle parti il contratto si rinnova tacitamente per altri due anni oppure le stesse possono procedere al rinnovo a nuove condizioni.

Il contratto transitorio

l contratto di affitto ad uso transitorio è una specificazione del contratto di affitto a canone concordato alla cui trattazione si rimanda per i benefici fiscali ed i criteri per la determinazione del canone.

Quel che differenzia questa tipologia di contratto dalle altre è l’esigenza transitoria che ambedue le parti (locatore e conduttore) possono avere di concedere in locazione e/o abitare un immobile per un periodo minimo di un mese sino ad un periodo massino di 18 mesi – rinnovabili alla scadenza per eguale periodo di tempo.

Tali esigenze devono essere documentate e, a titolo esemplificativo, possono essere:

Per il locatore:

• Destinare l’immobile a propria abitazione o di un proprio parente entro il secondo grado in linea retta;
• Eseguire interventi programmati nell’appartamento che non siano compatibili con la permanenza dell’inquilino nell’immobile;
• La volontà di vendere l’immobile;

Per il conduttore:

• Contratto di lavoro a tempo determinato/stagionale;
• Previsione di trasferimento per ragioni di lavoro lontano dalla sede abituale;
• Assistenza di parenti e/o familiari lontani dalla propria residenza abituale;
• Essere in attesa di acquistare una casa o che vengano terminati i lavori di ristrutturazione nella propria abitazione;

Contratto per studenti universitari

Il contratto di locazione per studenti universitari è una tipologia contrattuale che permette ai proprietari di immobili situati in un Comune o in paesi limitrofi ad una sede universitaria di affittare l’intero immobile o una parte di esso ad uno o più studenti universitari.

Questa tipologia di contratto è disciplinata dall’art. 5 c. 2 della legge 431/1998 e dall’art. 3 del D.M. Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017, che prevede una durata minima di 6 mesi e una durata massima di 3 anni, con la possibilità di rinnovare il contratto per il medesimo periodo alla prima scadenza.

Per accedere al contratto di locazione per studenti universitari, gli studenti devono essere iscritti ad un corso di laurea, dottorato, specializzazione o master e risiedere in un Comune diverso rispetto a quello dove ha sede l’Università.

Inoltre, il contratto in sede di registrazione deve includere la documentazione che attesti il corso di studi frequentato dal conduttore e l’attestazione di conformità da parte di un’associazione di categoria operante nel territorio dell’immobile.

Questa attestazione garantisce che il canone pattuito rispetti l’importo massimo previsto dalla legge, cosa che spesso non avviene con il proprietario che andrà incontro a conseguenze sul piano civilistico e fiscale meglio identificate dalla risoluzione n. 31/E/2018 dell’Agenzia Entrate.

Da ultimo, il contratto di locazione per studenti universitari prevede un’interessante agevolazione per gli studenti che frequentano corsi di studi distanti almeno 100 Km dal proprio Comune di residenza. Questi studenti possono portare in detrazione dell’Irpef il 19% dell’affitto annuo pagato fino a un massimo di 2.600 euro annui, grazie a un credito d’imposta che consente di recuperare parte dell’affitto versato. Questa detrazione potrà essere molto utile agli studenti che non percepiscono ancora un reddito e vogliono alleggerire il peso sulle tasche dei loro genitori.

Quali sono gli obblighi del locatore e del conduttore?

Locatore e conduttore, durante la vigenza del contratto devono sottostare ad alcuni obblighi per non correre il rischio di essere dichiarati inadempienti:

                Gli obblighi del locatore

• Consegnare e mantenere l’immobile in buone condizioni per tutta la durata del contratto;
• Garantire al conduttore il possesso pacifico dell’immobile.
• Sostenere le spese di manutenzione straordinaria sia all’interno dell’appartamento locato che all’interno del condominio;
• Restituire al conduttore il deposito cauzionale entro un congruo termine se quest’ultimo ha rispettato tutte le obbligazioni contrattuali;
• Registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla stipula;

                Gli obblighi del conduttore

• Prendere possesso dell’unità abitativa e utilizzarla con la diligenza richiesta al “buon padre di famiglia” eseguendo le piccole manutenzioni necessarie si da restituire l’immobile in buono stato alla scadenza del contratto;
• Pagare il canone di locazione alle scadenze concordate; 
• Versare il deposito cauzionale o fornire altra forma di garanzia richiesta dal locatore;

Sostenere le spese di manutenzione ordinaria in casa e di gestione ordinaria nel condominio

Il diritto di prelazione nei contratti ad uso abitativo

Il conduttore, salvo patto contrario, può avere diritto di prelazione sull’immobile locato in due ipotesi.

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferito ad un altro acquirente o locatario in caso di vendita dell’immobile e/o di nuova locazione dell’immobile.

La prima situazione riguarda proprio la vendita dell’immobile da parte del proprietario e si verifica quando il locatore non possiede altre proprietà ad uso abitativo oltre a quella adibita ad abitazione principale e comunica al conduttore la sua intenzione di vendere l’immobile. Il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione e deve offrire le stesse condizioni proposte dall’acquirente. Se il conduttore esercita il diritto di prelazione, deve stipulare il contratto entro un determinato periodo e pagare il prezzo entro 30 giorni.

La seconda situazione, invece, riguarda la nuova locazione dell’immobile. Se il proprietario ha dovuto disdettare il contratto di locazione per eseguire indifferibili lavori di demolizione, ricostruzione o ristrutturazione, il conduttore – una volta terminati i lavori – ha diritto di prelazione. Il proprietario deve comunicare le offerte al conduttore almeno 60 giorni prima della scadenza del contratto.

Il diritto di prelazione non opera in alcuni casi:

• quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai parenti entro il secondo grado;
• in caso di comunione ereditaria;
• in caso di donazione.

La facoltà di sublocazione nel contratto ad uso abitativo

Il conduttore ha facoltà di sublocare il bene, a meno che il contratto di locazione non contenga una specifica clausola di divieto (Art. 1594 comma 1 c.c.).

Per meglio comprendere i rapporti tra il locatore originario, il sublocatore (cioè il conduttore originario) ed il subconduttore bisogna tenere a mente che esiste un contratto originario ed uno ad esso derivato che seguirà il destino del primo.

Al riguardo l’art. 1595 c.c. prevede che:

• Il locatore originario abbia diritto di agire direttamente contro il subaffittuario per richiedere il pagamento dell’affitto subordinato e per costringerlo a rispettare tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione;
• Gli effetti dell’annullamento o risoluzione del contratto principale di locazione si riflettono anche sul contratto derivato, ovvero nei confronti del subconduttore;

È possibile sublocare parzialmente il bene locato?

L’art. 2 della legge 392/1978, prevede che il conduttore:

• Non possa sublocare nell’interezza l’appartamento locato senza il preventivo consenso scritto del locatore;
• Salvo patto contrario, possa sublocare una porzione dell’immobile a patto che informi il locatore tramite raccomandata con avviso di ricevimento, indicando le generalità del subaffittuario, la durata del subaffitto e gli ambienti subaffittati.