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Contratti di locazione con finalità particolari

Nel contratto di locazione è noto che le parti devono indicare l’utilizzo che vogliono fare del bene immobile concesso in locazione.

Oltre alle due macrocategorie dell’uso abitativo e commerciale esistono anche altre tipologie di contratto che si caratterizzano per le ulteriori e diverse finalità di utilizzo del bene quali:  

  • l’uso turistico;
  • l’uso foresteria

Nel presente articolo verranno brevemente trattate le peculiarità di queste tre tipologie di contratti oltre ad un breve focus sulla locazione di un garage.

Per tutto quando non espressamente trattato nell’articolo si rimanda, invece, alla breve guida sul contratto di locazione

La locazione di garage

Oggetto della locazione di un garage è la concessione in godimento di un box auto e/o posto auto ad un soggetto – detto conduttore – che dietro il versamento di un corrispettivo in denaro può utilizzare la pertinenza per il ristoro della propria autovettura.

Il contenuto del contratto è lasciato alla piena autonomia delle parti (art. 1322 c.c.) che, quindi, potranno liberamente decidere canone, durata e modalità di recesso.

Unico onere che incombe sulle stesse è il dovere di registrare il contratto entro 30 giorni dalla stipula.

Eventuali limiti all’utilizzo del garage possono essere posti dal regolamento condominiale in vigore nello stabile e, per opportuna tutela delle parti, è opportuno che siano precisamente richiamati all’interno del contratto.

Mettendo fin da subito in chiaro eventuali limitazioni, difatti, si eviterà l’insorgere di facili fraintendimenti e/o di possibili vertenze.

Un esempio aiuterà a spiegarsi meglio: spesso capita che per motivi di sicurezza non è possibile parcheggiare macchine a GPL nei piani interrati.

  • Se il divieto è stato esplicitato nel contratto, l’inquilino informato sulla circostanza saprà già che comprando una nuova macchina a GPL non potrà utilizzare il box per il ristoro della propria autovettura o, contravvenendo al divieto, il proprietario potrà contestargli l’inadempimento;
  • Se il divieto non è stato esplicitato, l’inquilino potrà opporre di non essere stato informato e recedere dal contratto facendo perdere così al locatore la possibilità di percepire il canone di affitto.

Per risposta ad ulteriori eventuali dubbi:

Affitto turistico

L’affitto turistico viene disciplinato dalle norme generali del codice civile (artt. 1571 e s.s. c.c.) e dalla legge n. 392/1978 così come modificata dal Codice del Turismo.

La caratteristica principale di questo tipo contrattuale è la cd. finalità turistica che deve emergere dalla lettura dell’accordo.

Per finalità turistica si intende l’esigenza del conduttore/turista di godere di un’immobile durante la propria vacanza versando in cambio un corrispettivo in denaro al locatore.

Il contratto – sia esso un contratto casa vacanze, un contratto vacanze brevi o un contratto weekend – deve essere redatto per iscritto a pena di nullità (prassi quasi del tutto in disuso) e non deve contenere alcuna clausola circa le modalità di disdetta cessando alla scadenza del periodo di vacanza qualsivoglia effetto giuridico.

Sul locatore che affitta l’immobile ad uso turistico, incombono due oneri distinti:

  • Comunicare la presenza del turista entro le 24 ore successive alla locale Questura.
  • Registrare il contratto di locazione solo se la permanenza complessiva del turista supera la durata complessiva di giorni 30 (anche in momenti diversi durante l’anno solare);

In conclusione è bene precisare che in caso il locatore fornisca qualsivoglia servizio accessorio il contratto non sarà più un affitto turistico ma un vero proprio contratto di albergo.

Su tali basi il locatore non ha alcun obbligo di:

  • pulizia giornaliera;
  • cambio delle lenzuola e/o biancheria da bagno
  • offrire pasti al conduttore/turista.

Il contratto di locazione ad uso foresteria

Il contratto ad uso foresteria prevede la presenza di tre soggetti:

  • il proprietario dell’immobile
  • una società di capitali che intende prendere in locazione il suddetto immobile per un periodo di tempo determinato destinandolo ad abitazione temporanea dei propri dipendenti
  • uno o più dipendenti/collaboratori della predetta società che necessitano dell’alloggio per viverci da soli o con la propria famiglia per un determinato periodo di tempo.

La ratio sottesa a questa tipologia di contratto è pacifica: spesso un’azienda per soddisfare le proprie esigenze produttive ha necessità di trasferire lontano dal luogo di lavoro principale (o dalla sede aziendale) uno o più dipendenti per un determinato periodo di tempo. Nel fare ciò li agevola stipulando per conto loro un contratto ad uso foresteria che verrà destinato a loro abitazione. Così facendo il lavoratore viene agevolato nella ricerca di una sistemazione, ricerca che potrebbe essere difficile se:

  • il mercato degli affitti è saturo
  • il dipendente non può offrire garanzie contrattuali
  • gli affitti sono costosi

Per chiarire ancor meglio possono essere portati due esempi di contratto ad uso foresteria:

  • un’azienda di costruzioni vince un appalto a grande distanza dalla propria sede produttiva e si trovi davanti all’esigenza di inviare in loco dei propri operai per tutta la durata dell’appalto;
  • una società apre un nuovo store in una città ritenendo di inviare un proprio dirigente in loco per seguire le prime fasi dell’avviamento del negozio.

Peculiarità di questo tipo di contratto è che deve essere stipulato necessariamente da una persona giuridica che potrà interamente dedurre dal reddito d’impresa gli esborsi sostenuti per il canone e per eventuali spese di manutenzione e ciò per un limite temporale massimo di anni 3.

Viceversa il lavoratore autonomo non potrà utilizzare detta tipologia contrattuale a cui, non essendo disciplinata dalla l. 431/1998, si dovranno applicare le norme generali per il contratto di locazione ex art. 1571 e ss. c.c.

Il locatore, invece, nell’optare per la sottoscrizione di detto tipo contrattuale ha dei vantaggi da un punto di vista fiscale su tutti la deduzione pari al 5% sul reddito imponibile IRPEF, mentre è ancora dubbia l’applicabilità a detto tipo contrattuale della cedolare secca.

Il contratto di locazione per studenti universitari

Il contratto di locazione per studenti universitari rientra nel novero dei contratti transitori.

Mediante detto contratto un proprietario di un’immobile sito nel Comune e/o nei paesi limitrofi alla sede di un’università mette a disposizione di uno o più studenti universitari l’intero immobile e/o una porzione di esso in cambio del pagamento del canone di locazione.

Tale tipologia contrattuale trova la propria disciplina nell’art. 5 c. 2 legge 431/1998 e nell’art. 3 del D.M. Infrastrutture e Trasporti 16 gennaio 2017 che prevedono una durata minima di mesi 6 estendibili fino ad anni 3 e rinnovabili per il medesimo periodo alla prima scadenza.

Possono accedere al contratto per studenti universitari:

  • gli studenti iscritti ad un corso di laurea;
  • i dottorandi;
  • gli specializzandi;
  • gli studenti di un master

con l’unico vincolo che lo studente/conduttore risieda in un Comune diverso rispetto a quello dove ha sede l’Università.

Per determinare la validità del contratto è obbligatorio indicare il corso di studi frequentato dal conduttore comprovato da idonea documentazione che attesti l’avvenuta iscrizione allo stesso.

Altro elemento che non può mancare al contratto per studenti universitari è l’attestazione di conformità del suo contenuto a quanto previsto dalla legge da parte di un’associazione di categoria operante sul territorio ove è presente l’immobile.

Attraverso il timbro di conformità, così come previsto dal DM 16.1.2017, le Associazioni di Categoria attestano che il canone liberamente pattuito dalle parti rispetti l’importo massimo applicabile per i contratti a canone concordato.

In assenza di detta attestazione è possibile che il contratto non risponda a quanto previsto dalla legge come meglio spiegato in altro articolocon la conseguenza che il proprietario potrebbe essere tenuto a restituire al conduttore parte di quanto percepito.

Ulteriori conseguenze a carico del proprietario che non si curi di apporre al contratto l’attestazione di conformità sono evidenziate dalla risoluzione n. 31/E/2018 Agenzia Entrate. Su tutte da segnalare è l’impossibilità di accedere alla cedolare secca al 10%

Ultimo aspetto da non sottovalutare è che il contratto di locazione per studenti universitari prevede un’interessante agevolazione anche per gli studenti.

Difatti viene data la possibilità di portare in detrazione dell’Irpef il 19% dell’affitto annuo pagato fino ad un massimo di circa 2.600 euro annui se:

  • lo studente frequenta un corso di studi presso un’università distante dal proprio Comune di residenza almeno 100 Km

In buona sostanza, lo Stato consente attraverso un credito di imposta di recuperare parte dell’affitto versato. Tale detrazione, quindi, potrà tornare molto utile agli studenti che pur non percependo ancora un reddito loro potranno gravare meno sulle tasche dei propri genitori.

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