Molte persone sono attratte dall’idea di acquistare una casa in asta, in quanto potrebbe essere un buon affare immobiliare. Tuttavia, è importante comprendere i rischi e i vantaggi di questo tipo di acquisto prima di decidere di partecipare ad un’asta.
In questo articolo, esploreremo i passaggi da seguire per acquistare una casa in asta e se è davvero conveniente.
Perché un immobile viene messo all’asta?
Quando si parla di asta immobiliare, la prima domanda che sorge spontanea è: perché un immobile viene messo in vendita all’asta?
In molti casi, l’immobile viene messo all’asta perché il proprietario non è riuscito a pagare il mutuo ipotecario e la banca ha deciso di procedere con la vendita forzata per recuperare il capitale prestato.
Altre situazioni che portano all’asta possono essere:
- una causa persa dal proprietario dell’immobile;
- il mancato pagamento delle spese condominiali
- il fallimento di un’azienda proprietaria di un immobile.
È importante sottolineare che, indipendentemente dalla ragione per cui l’immobile è stato messo all’asta, tutte le ipoteche e i pignoramenti iscritti sull’immobile verranno cancellati con la procedura, rendendo l’immobile “pulito” dal punto di vista ipotecario.
Importanza della documentazione per le aste: analisi della perizia e dell’avviso di vendita
Per chi intende partecipare ad un’asta immobiliare, la documentazione disponibile è fondamentale per comprendere la situazione dell’immobile in questione e valutare se l’affare è conveniente o meno. In particolare, il documento più importante è la perizia, redatta da un tecnico abilitato, che fornisce una panoramica completa della situazione dell’immobile sotto tutti i punti di vista.
Nella perizia, è importante prestare particolare attenzione allo stato di occupazione dell’immobile, ovvero se è attualmente occupato dal proprietario o da un inquilino. In questo caso, è necessario verificare se il contratto d’affitto è opponibile alla procedura di vendita perché l’acquirente dell’immobile dovrà rispettarlo fino alla scadenza.
Inoltre, è importante verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Difatti in caso di difformità rispetto alle norme di legge è opportuno sapere se è possibile procedere in sanatoria e quanto costerebbe eventualmente regolarizzarle. Queste informazioni sono cruciali per evitare di dover affrontare costi e problemi non previsti dopo l’acquisto.
Altro documento fondamentale per partecipare all’asta è l’avviso di vendita, dove sono indicate tutte le informazioni relative alle modalità di partecipazione, i costi e se si tratta di un’asta telematica o fisica. In questo modo, è possibile conoscere in anticipo tutte le regole per partecipare e valutare se il procedimento di vendita è adatto alle proprie esigenze.
In sintesi, analizzare la documentazione disponibile è un passaggio fondamentale per chi intende partecipare ad un’asta immobiliare. Grazie alla perizia e all’avviso di vendita, è possibile valutare la situazione dell’immobile in modo approfondito e partecipare all’asta con la massima consapevolezza possibile.
L’importanza di visitare l’immobile all’asta: consigli pratici
Dopo aver esaminato la perizia e l’avviso di vendita, è di cruciale importanza fissare una visita all’immobile accompagnati dal custode giudiziario.
Durante la visita, infatti, sarà possibile verificare le reali condizioni dell’immobile e quali interventi di ristrutturazione è indispensabile effettuare.
A tal riguardo, è consigliabile farsi accompagnare da un tecnico o consulente di fiducia che possa evidenziare elementi che normalmente possono sfuggire ad un occhio non esperto.
Solo una volta terminata la visita sarà possibile avere un quadro completo per valutare se partecipare all’asta o meno.
Difatti, predisponendo un conto economico che consideri da un lato eventuali oneri amministrativi e dall’altro lato i costi previsti per la ristrutturazione si saprà il budget massimo utilizzabile per l’acquisto il rispetto del quale rende di fatto l’affare conveniente.
Come partecipare ad un’asta giudiziaria
Per partecipare ad un’asta giudiziaria, è necessario conoscere le modalità per presentare l’offerta. Attualmente, le due macro famiglie sono:
- le aste telematiche, dove la presentazione dell’offerta avviene direttamente dal portale;
- le aste in presenza, dove bisogna presentare l’offerta in busta chiusa, presentarsi il giorno dell’asta e partecipare fisicamente alla gara.
In entrambi i casi, è necessario versare la cifra indicata nell’avviso di vendita (solitamente il 10% del prezzo offerto) sotto forma di deposito di acconto o bonifico.
Inoltre, è importante tenere in considerazione i seguenti valori: il prezzo base, l’offerta minima e offerta minima in aumento.
Il prezzo base d’asta è il valore dell’immobile offerto e venduto all’asta.
Da questo si differenzia l’offerta minima che consiste in una somma di denaro offerta dal partecipante che non deve mai essere inferiore del 25% rispetto al prezzo base di partenza.
L’offerta minima rappresenta il prezzo minimo per partecipare all’asta e qualsiasi offerta al di sotto di tale cifra non verrà presa in considerazione. È consigliabile non fare offerte che siano più alte dell’offerta minima, in quanto se ci fossero altre offerte in sede di apertura delle buste, sarà sempre data la possibilità di rilanciare attraverso un’offerta minima in aumento.
Il giorno dell’asta, se non ci sono altre offerte, si vince l’asta e si procede all’aggiudicazione dell’immobile. Nel caso in cui ci siano altri offerenti, si darà inizio ad una gara al rialzo e il rilancio minimo sarà scritto nell’avviso di vendita.
Sapere fin dove spingersi è fondamentale e qui torna in gioco il cd. conto economico che è sempre bene non superare.
Cosa succede una volta aggiudicata l’asta?
Una volta aggiudicato il bene all’asta, il primo passo da compiere è il saldo del prezzo entro il termine stabilito, di solito quattro mesi. Questo saldo può essere effettuato anche attraverso un mutuo con una banca, che iscriverà un’ipoteca sull’immobile.
Una volta saldato il prezzo, il giudice emetterà un decreto di trasferimento, che è un atto formale di trasferimento della proprietà dell’immobile equiparabile ad un rogito notarile.
Tuttavia, se l’immobile acquistato all’asta è occupato, è importante considerare se l’occupazione è legittima o meno.
Se l’occupazione è senza titolo, sarà necessario procedere con il rilascio forzoso dell’immobile da parte dell’indebito occupante.
Se invece l’occupazione è titolata (per esempio da contratto di affitto), si dovrà attendere la scadenza del titolo, salvo promuovere un’azione di:
- Sfratto per morosità se l’inquilino titolato non paga il canone;
- Sfratto per finita locazione se a contratto concluso l’inquilino non rilascia l’immobile
- Licenza per finita locazione.
In ogni caso, è importante seguire scrupolosamente le procedure previste dalla legge per evitare eventuali problemi legali.