La responsabilità nel contratto di appalto

Sempre più spesso, e oggi ancora di più in epoca di Superbonus, gli interventi di ristrutturazione su un immobile e/o edificazione di un edificio nuovo nascondono diverse problematiche.

Sono, difatti, all’ordine del giorno i ritardi nella consegna dell’opera o l’esecuzione di lavorazioni in difformità rispetto a quanto pattuito

Per questo motivo è fondamentale che il committente sia consapevole dei mezzi che l’ordinamento offre a sua tutela contro gli inadempimenti dell’appaltatore.

Il contratto di appalto

Prima di scoprire quali rimedi ha previsto il legislatore per fronteggiare le problematiche che possono sorgere nel dare esecuzione ad un contratto di appalto è importante dare una definizione dello stesso.

A norma degli artt. 1655 e ss. c.c. l’appalto è un contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro.

Elementi essenziali di questa fattispecie contrattuale sono:

• per quanto riguarda l’appaltatore: l’organizzazione imprenditoriale dell’attività. In altri termini l’appaltatore assumendosi il cd. rischio d’impresa coordina i propri dipendenti impartendo le istruzioni opportune per il compimento dell’opera fornendo la materia necessaria per l’esecuzione della stessa;
• per il committente: il pagamento del prezzo pattuito all’interno del contratto che può essere a corpo o a misura

Pur nella chiarezza dei reciproci obblighi (pagamento del prezzo / esecuzione delle lavorazioni pattuite) si nascondono diverse insidie che, anziché sfociare in vertenze, possono essere eliminate preventivamente mediante la predisposizione di un accordo contrattuale calibrato sulle esigenze delle parti che regoli determinate eventualità tra cui:

Le variazioni in corso d’opera

L’appaltatore può apportare variazioni all’opera se queste sono:

• concordate ossia il committente deve autorizzarle per iscritto e l’appaltatore non ha diritto ad un compenso ulteriore se il prezzo dell’appalto è stato determinato globalmente
• necessarie In caso di variazione dal progetto iniziale per rendere l’opera conforme alla regola dell’arte ed alla normativa vigente, salvo il diritto sia per il committente che per l’appaltatore di recedere dal contratto
• ordinate ossia imposte unicamente dal committente entro limiti ben precisi: quantitativi (non superiori al sesto del prezzo convenuto) e qualitativi (non apportare notevoli modificazioni alla natura dell’opera)

Ritardi nell’esecuzione dell’appalto

In caso di ritardo imputabile all’appaltatore, le parti ai sensi dell’ art. 1382 del c.c. possono inserire nel regolamento contrattuale una clausola penale che stabilisca in via preventiva l’ammontare per i casi di ritardo o di inadempimento della prestazione senza necessità che il committente provi il pregiudizio.

L’ammontare della penale può essere ridotto giudizialmente qualora l’importo pattuito sia eccessivo e/o non imputabile unicamente all’appaltatore.

Controllo da parte del committente

Il committente ha facoltà di controllo e verifica dell’opera sia in corso d’opera che prima della consegna a lavorazioni ultimate.

Se durante lo svolgimento dei lavori rileva che l’esecuzione presenta difformità rispetto a quanto pattuito nel contratto o non è a regola d’arte trova applicazione l’art. 1453 c.c. In pratica, previa fissazione di un termine per eliminare le difformità riscontrate, il committente può chiedere la risoluzione del contratto di appalto oltre all’eventuale risarcimento del danno

Difformità e vizi dell’opera

In caso l’opera sia stata ultimata, il committente può beneficiare di una garanzia contro le difformità ed i vizi dell’opera.

Ai sensi dell’art. 1168 c.c. può chiedere che i difetti siano eliminati a spese dell’appaltatore oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno.

Se l’opera, invece si presenta inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto di appalto.

Tale facoltà non opera se il committente ha accettato l’opera o se la difformità ed i vizi erano da lui conosciuti o riconoscibili.

Affinché l’appaltatore sia tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera l’art 1667 c.c. prescrive – a pena di decadenza – che le difformità debbano essere denunciate entro sessanta giorni dalla loro scoperta e l’eventuale azione contro l’appaltatore deve essere iniziata entro due anni dalla consegna dell’opera.

Il termine decadenziale non opera, con la conseguenza che la denuncia dei vizi non è necessaria, se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o se ha occultato i vizi.

Rovina e difetti di cose immobili

Nel caso in cui l’appalto abbia come oggetto edifici o altri immobili destinati a lunga durata, la responsabilità dell’appaltatore si amplia.

Ai sensi dell’art. 1669 c.c. l’appaltatore è assoggettato ad una garanzia decennale nei confronti del committente e dei suoi aventi causa nel caso in cui:

• l’opera rovini in tutto o in parte per vizio del suolo o per difetto della costruzione
• presenti un grave pericolo di rovina per le medesime ragioni;
• gravi difetti;

A titolo esemplificativo gravi difetti possono essere tutto ciò che impedisce al bene di fornire l’utilità economica e pratica per cui è stato costruito e/o ne impediscano il godimento.

Anche in questo caso la responsabilità il committente ha un anno di tempo per denunciare la rovina e/o i gravi difetti, a pena di decadenza, termine da cui decorre un ulteriore anno, a pena di prescrizione della pretesa, per esercitare l’eventuale azione giudiziaria