Cosa fare se l’amministratore sottrae soldi al condominio?

L’amministratore condominiale è colui che cura la gestione ordinaria e straordinaria del Condominio e ne ha la legale rappresentanza.

Tra i compiti che gli competono, sicuramente il più delicato riguarda la gestione del denaro versato pro quota da ciascun condòmino per far fronte alle spese comuni.

In concreto, può capitare che l’amministratore nella gestione del denaro comune possa macchiarsi delle seguenti condotte illecite:

• Sottrazione;
• Mancata restituzione;
• Utilizzo per altre ragioni del denaro della cassa comune

da cui discendono sia conseguenze civili che penali – configurandosi in quest’ultimo caso il reato di appropriazione indebita.

Quali condotte integrano il reato di appropriazione indebita dell’amministratore?

Nella gestione dei soldi comuni, l’amministratore è tenuto ad un vincolo di destinazione che gli impone di utilizzare i soldi ricevuti dai condomini solo ed esclusivamente per gestire il condominio, facendoli confluire in apposito conto corrente (cfr. art. 1129, comma 7 c.c.)  

Tutte i comportamenti posti in essere in violazione di detto vincolo comporteranno la responsabilità penale dell’amministratore.

In tal senso, a titolo esemplificativo, configurano il reato di appropriazione indebita (art. 646 c.p.):

• l’utilizzo del denaro per soddisfare un interesse proprio/di terzo soggetto diverso dal Condominio.
• la destinazione dei fondi di un Condominio al pagamento dei servizi comuni di un altro Condominio,
• l’apertura di un conto corrente unico per una pluralità di Condomìni.
• la mancata consegna a fine mandato della documentazione afferente alla passata gestione contabile.
• la mancata restituzione delle somme comuni detenute, una volta concluso il mandato.

Quando è possibile denunciare l’amministratore di condominio?

Qualora ci si renda conto che nella gestione dei conti condominiali qualcosa non torna, è opportuno chiedere all’amministratore copia dell’estratto conto condominiale.

Quasi certamente se vi sono irregolarità emergeranno da un’attenta analisi delle movimentazioni del conto corrente.

Ciò premesso, è importante evidenziare come prima di denunciare l’amministratore condominiale sia, però, necessario attendere la cessazione dalla carica.

Pertanto, come estromettere un amministratore di condominio che si sospetta aver sottratto denaro?  

Detto evento può verificarsi in due distinte circostanze:

• mancato rinnovo dell’incarico
• rimozione anticipata dall’incarico previa revoca giudiziale e/o assembleare

Difatti, l’elemento materiale del reato si consuma soltanto quando il mandato viene meno, non avendo più il professionista alcun titolo per trattenere il denaro condominiale.

Chi può sporgere querela in caso di appropriazione indebita dell’amministratore di condominio?

In seguito alla Riforma Cartabia, l’appropriazione indebita dell’amministratore è perseguibile solo dietro presentazione di querela entro 3 mesi. Tale termine decorre dal momento in cui l’amministratore infedele decade dalla carica ricoperta.

Quanto ai soggetti abilitati a sporgere querela, tale facoltà viene riconosciuta:

• al nuovo amministratore subentrato il quale tuttavia dovrà dotarsi di specifica autorizzazione da parte dell’Assemblea condominiale. 
• ai singoli condomini purché gli stessi siano persona offesa dal reato. Volendo esemplificare: se l’amministratore sottrae i soldi versati a titolo di spese condominiali solo di alcuni tra i condomini, solo quest’ultimi potranno agire penalmente contro di lui in quanto direttamente coinvolti nel reato.

Come recuperare i soldi sottratti dall’amministratore di condominio?

Una volta che si decide di procedere penalmente nei confronti dell’amministratore di condominio, è bene sapere che per ottenere la restituzione di quanto illecitamente sottratto, si possono seguire due strade:

• Instaurare un procedimento civile volto a richiedere il risarcimento del danno.
• Costituirsi parte civile all’interno del procedimento penale chiedendo che il Giudice, oltre a pronunciarsi sulla sussistenza del reato, condanni l’amministratore al risarcimento dei danni patiti dal condominio (art. 185 c.p.).

In tal caso, all’esito del giudizio, a favore della parte civile verrà liquidata una somma a titolo di provvisionale ovvero una sorta di acconto che permetterà poi alla stessa, ove lo ritenga necessario, di instaurare il successivo giudizio civile volto ad ottenere l’integrazione del danno patito.