L’amministratore di condominio: nomina e revoca

L’amministratore di condominio è una figura professionale fondamentale per la gestione dei beni e servizi comuni del condominio.

Nel presente articolo saranno evidenziati:

• Quali sono i compiti da svolgere ed i requisiti da avere per esercitare l’attività di amministratore di condominio;
• Le modalità di nomina e revoca dell’amministratore di condominio;
• I profili di responsabilità dell’amministratore di condominio;

Chi è l’amministratore di condominio e quali sono i suoi compiti?

L’amministratore di condominio si occupa di tutte le attività inerenti alla cura e alla manutenzione dell’edificio, alla convivenza tra i condòmini e alla ripartizione delle spese comuni e alla gestione dei rapporti con i fornitori.

Le principali attribuzioni dell’amministratore di condominio sono previste dall’art. 1130 c.c. e includono:

• Eseguire le deliberazioni dell’assemblea che deve essere convocata annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• Curare la convivenza tra i residenti, promuovendo il rispetto del regolamento di condominio;
• Disciplinare l’utilizzo delle parti comuni e dei servizi presenti (ad esempio l’ascensore), curandone la manutenzione;
• Riscuotere le spese condominiali dai condòmini e gestire i pagamenti verso fornitori e terzi;
• Curare la tenuta dei libri contabili, del registro dei verbali delle assemblee e dell’anagrafe condominiale;
• Redigere il rendiconto annuale (a fine anno gestionale o comunque entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario);

Quali sono i requisiti per diventare amministratore di condominio?

Prima della riforma attuata con la Legge n. 220 del 11 dicembre 2012 per esercitare l’attività di amministratore di condominio non serviva soddisfare alcuna prerogativa specifica.

Viceversa, al giorno d’oggi, per diventare amministratore di condominio è necessario soddisfare i requisiti previsti dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile ossia:

• Essere in possesso dei diritti civili (godere della capacità elettorale);
• Non essere stati condannati per reati che possano incidere sull’idoneità a ricoprire l’incarico come ad esempio appropriazione indebita; la calunnia o la falsa testimonianza; Il falso materiale o il falso ideologico;
• Non essere sottoposto a misure di tutela come l’interdizione o l’inabilitazione e non essere annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• Essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado (licenza superiore);
• Essere in regola con gli obblighi formativi periodici da perseguire dopo aver frequentato un corso di formazione iniziale;

È bene specificare che gli ultimi due requisiti (obbligo formativo e di titolo di studio) non sono necessari se l’amministratore è nominato tra i condòmini dello stabile.

Inoltre, la perdita di uno qualsiasi dei requisiti sopra annotati comporta l’immediata cessazione dall’incarico e ciascun condomino può provvedere in autonomia a convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore seguendo le modalità meglio specificate nell’articolo.

Per completezza, è importante sottolineare come anche le società di persone o di capitali possano svolgere l’attività di amministratore di condominio.

In quest’ultima ipotesi i requisiti previsti dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

Mediante il DM 140/2014 viene disciplinato l’obbligo formativo continuativo degli amministratori di condominio, specificando come le attività di aggiornamento debbano essere improntate a:

• migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici;
• promuovere il più possibile l’aggiornamento delle competenze in ragione dell’evoluzione     normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell’innovazione tecnologica;
• accrescere lo studio e l’approfondimento individuale per esercitare l’attività in modo professionale.

Amministratore di condominio: come si nomina?

La scelta dell’amministratore di condominio è un momento importante all’interno della vita della compagine condominiale e passa necessariamente dal momento della nomina.

Una scelta errata può influire sulla gestione del condominio e sulla gestione delle spese comuni. Per questo, è consigliabile valutare attentamente le qualità e le competenze delle diverse figure candidate, e scegliere quella che meglio si adatta alle esigenze del condominio.

In particolar modo, è utile sempre subordinare la nomina alla presentazione di una polizza assicurativa individuale che vada ad indennizzare e/o risarcire il condominio in caso di mala gestio da parte dell’amministratore di condominio.

Va da sé che l’amministratore nominato per iniziare la propria gestione sullo stabile deve comunicare (anche durante l’assemblea stessa) che intende accettare l’incarico e specificare, a pena di nullità, l’entità del proprio compenso.

Quali maggioranze sono necessarie per nominare l’amministratore di condominio?

La nomina dell’amministratore di condominio avviene durante l’assemblea condominiale e per essere valida deve avvenire con le maggioranze previste dalla legge (cfr. art. 1136, comma 2 e comma 4 del codice civile).

In altri termini la delibera avente ad oggetto la nomina dell’amministratore è valida se presa con un numero di voti che rappresentano la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (ossia 500 millesimi).

Un esempio ci aiuterà a chiarire: se un condominio è formato da 18 unità abitative e all’assemblea, alla presenza di tutti i condòmini (ancorché rappresentati per delega), 9 proprietari rappresentanti 660 millesimi dell’edificio votano a favore della nomina dell’amministratore Tizio, la delibera non sarà approvata. Difatti, sarà raggiunto il requisito della maggioranza dei millesimi ma non quello della maggioranza per teste che sostanzialmente risulterà in pareggio (9 vs 9).

Viceversa, se in un condominio di sole 10 unità abitative si presentano in assemblea 6 proprietari su dieci e 4 d i essi, rappresentanti un valore superiore ai 500 millesimi, deliberano in favore della nomina dell’amministratore Caio, la delibera sarà approvata.  In questo secondo caso, infatti, è raggiunta sia la maggioranza per teste che per millesimi.

Cosa fare, invece, se non si riesce a trovare un accordo per la nomina dell’amministratore?

L’articolo 1129, comma 1 c.c. prevede che in mancanza di accordo, laddove è obbligatoria la presenza di un amministratore, ciascun condomino possa rivolgersi all’Autorità Giudiziaria con ricorso da proporre avanti al Presidente del Tribunale del luogo ove si trovano gli immobili ai sensi dell’art. 59 disp. att. c.c.

Quando è obbligatorio nominare un amministratore di condominio?

La nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria solamente se nello stabile sono presenti più di otto condòmini (cfr. articolo 1129, comma 1 c.c.) viceversa è data facoltà ai proprietari di scegliere se procedere o meno con la nomina del professionista.

Di norma, è sempre consigliabile nominare un amministratore di condominio. Tale scelta è opportuna anche nei piccoli condomini per garantire una corretta gestione delle spese comuni e dei servizi e per facilitare la convivenza tra i residenti.

Anche in questo caso un esempio aiuterà a capire meglio: se un edificio è composto da 12 appartamenti in proprietà a tre soggetti diversi è obbligatorio nominare un amministratore? La risposta è negativa, sarà facoltà dei tre proprietari decidere se procedere alla nomina o meno di un professionista per la gestione delle parti comuni dell’edificio.

Quanto dura il mandato dell’amministratore di condominio?

Secondo l’articolo 1129, comma 10 del codice civile, il mandato dell’amministratore di condominio ha una durata di un anno rinnovabile per un ulteriore eguale periodo.

Al termine del biennio le soluzioni sono, sostanzialmente due: la conferma dell’amministratore uscente o la nomina di un nuovo amministratore. 

Fintanto che l’assemblea non delibera al riguardo, l’amministratore “cessato” continua ad esercitare il proprio ruolo in regime di prorogatio, profilo determinante specie per l’esecuzione di attività urgenti che devono essere eseguite al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. 

In ogni caso, è importante che l’assemblea dei condòmini valuti periodicamente il lavoro dell’amministratore di condominio e verifichi che sia in grado di eseguire in modo efficace i compiti affidatigli. Viceversa, la compagine condominiale può decidere in ogni momento di revocarlo dall’incarico anche prima della scadenza del mandato.

In quali casi è possibile revocare l’amministratore di condominio?

Una delle domande più frequenti a cui ci si trova a rispondere è: come sfiduciare l’amministratore di condominio?  

Difatti, è piuttosto comune imbattersi in situazioni in cui il ruolo è svolto con negligenza da parte dell’amministratore di condominio.

Da ciò, consegue la possibilità per l’assemblea e/o anche da parte di un singolo condòmino di procedere con la revoca:

• Assembleare, da deliberarsi con le medesime maggioranze previste per la nomina (cfr. art. 1136, comma 2 e comma 4 del codice civile) e/o con le modalità previste dal regolamento di condominio;
• Giudiziale, da parte del Tribunale ai sensi dell’art. 64 disp. att. c.c.

La revoca assembleare dell’amministratore di condominio

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea e può anche prescindere dalla menzione e/o dalla sussistenza di una giusta causa.

Con la dovuta specificazione che, in caso di revoca senza giusta causa, l’amministratore conserva il diritto al compenso.

La revoca assembleare può avvenire:

• durante un’assemblea ordinaria/straordinaria indetta dall’amministratore uscente,
• In seguito a richiesta di indire assemblea avente ad oggetto la revoca dell’amministratore da parte due o più condomini (rappresentanti almeno 1/6 del valore dell’edificio – 166,66 millesimi). Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, gli stessi condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (art. 66 c. 1 disp. att. c.c.).

La revoca giudiziale

L’amministratore di condominio può essere revocato dal Tribunale, anche su istanza di un singolo condomino, nel caso in cui abbia commesso gravi illeciti o abusi nell’esercizio della propria attività o nello svolgimento dei compiti sottesi al proprio incarico.

A titolo esemplificativo e non esaustivo i motivi per revocare l’amministratore di condominio – previsti dall’art. 1129, comma 12 c.c. e 1131, comma 4 c.c. – sono:

• Omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale
• Ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore
• Mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché delle deliberazioni dell’assemblea
• Mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale
• Creazione di confusione patrimoniale tra il patrimonio del condominio e proprio patrimonio personale o quello di altri condomini;
• Aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• Aver omesso il recupero coattivo dei crediti dovuti per oneri condominiali o qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva
• Mancata tenuta del registro dell’anagrafe condominiale, del registro dei verbali di assemblee e della documentazione inerente alla propria gestione con particolare attenzione allo stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso;
• Omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e/o professionali e/o relativi ai luoghi ove sono custoditi e ove è possibile prendere visione dei documenti di cui al punto precedente.
• Omessa informazione all’assemblea nei casi di notifica di atti o provvedimenti esorbitanti dalle proprie attribuzioni.

Il provvedimento di revoca deve essere preso da parte dell’autorità giudiziaria secondo quanto previsto dall’art. 64 disp. att. c.c. con la dovuta specifica che l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

Responsabilità dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è assoggettato sia a responsabilità civile che a responsabilità penale.

• La responsabilità civile

L’amministratore di condominio risponde per i danni derivanti da:

1. negligenza;
2. cattivo uso dei poteri attribuitigli
3. inadempimento degli obblighi legali e regolamentari

sia nei confronti dei condòmini che nei confronti dei terzi.

Sul punto però è doveroso fare una specifica:

La responsabilità nei confronti dei condòmini è contrattuale mentre, in caso di danno a terzi, sarà il condominio a risponderne e poi rivalersi sull’amministratore.

In ogni caso, è sempre opportuno assicurarsi che l’amministratore sia sempre munito di regolare polizza assicurativa professionale che lo tenga manlevato da eventuali responsabilità in cui dovesse incorrere nello svolgimento dell’incarico.

• La responsabilità penale

L’amministratore di condominio può essere soggetto a responsabilità penale ogni qual volta commetta un reato nell’esercizio delle sue funzioni.

Sono punibili sia alcune condotte attive quali:

1. Appropriazione indebita;
2. Diffamazione
3. falsa testimonianza;
4. falso materiale o falso ideologico

che alcune condotte omissive quali:

1. Omessa esecuzione di lavori in parti pericolanti dell’edificio a rischio di rovina;
2. Mancata osservanza di norme di pubblica sicurezza o norme di legge.