Quando ho diritto a passare attraverso la proprietà del vicino?

Nel variegato mondo dei rapporti di vicinato spicca la servitù di passaggio. Tale diritto, rientrante nel novero dei diritti reali di godimento, consente infatti al proprietario di un fondo circondato esclusivamente da altre proprietà private di attraversare il terreno del vicino per accedere alla strada pubblica. Ciò può diventare motivo di numerosi litigi e dispute legali, spesso determinati dalla mancanza di chiarezza sulle modalità ed i limiti di esercizio di tale diritto.

In questo articolo, esploreremo dunque il complesso mondo della servitù di passaggio, analizzandone presupposti, modi di costituzione ed estinzione nonché modalità di esercizio cercando di fornire una guida chiara ed esaustiva, utile per prevenire l’insorgere di litigi evitabili tra vicini.

Quando si può costituire una servitù di passaggio?

La servitù di passaggio prevede dei limiti al diritto di proprietà. Per costituirla validamente è necessario soddisfare i seguenti requisiti:

• Due fondi distinti: la servitù richiede infatti l’esistenza di due terreni distinti e separati, ciascuno con un ruolo specifico. Il “fondo dominante” che beneficia del diritto di passaggio, ed il “fondo servente” sul quale grava l’obbligo di permettere il passaggio.
• Vicinanza tra fondi: Non è obbligatorio che i due terreni siano adiacenti fisicamente, ma devono essere sufficientemente vicini. Questa vicinanza può essere definita in termini di utilità per il fondo dominante, che deve ottenere un vantaggio concreto dall’attraversamento del fondo servente.
• Utilità per il fondo dominante: Un requisito chiave è che la servitù di passaggio fornisca un beneficio al fondo dominante. Nel caso di specie tale requisito si sostanzia nella possibilità di transitare attraverso il fondo altrui per accedere alla via pubblica.

A seconda della tipologia di passaggio necessaria per soddisfare le esigenze del fondo dominante, si distinguerà poi tra servitù pedonale, se è garantito esclusivamente il passaggio a piedi, o servitù carrabile se è ammesso il passaggio anche di automezzi.

Come si acquista il diritto di passaggio?

A seconda del modo in cui viene costituita, si distinguono due macro categorie di servitù di passaggio (art. 1031 c.c.):

• La servitù di passaggio coattiva
• La servitù di passaggio volontaria

Servitù di passaggio coattiva

Nel caso in cui il fondo dominante sia:

• Totalmente intercluso (art. 1051 c.c.).ovvero circondato da ogni lato da fondi privati, senza sbocco sulla via pubblica, purché se ne dimostri la necessità del passaggio per poter godere del proprio terreno.
• Parzialmente intercluso (art. 1052 c.c.) ovvero, pur essendo dotato di apertura sulla pubblica via, quest’ultima sia insufficiente o inadatta ai bisogni del fondo dominante, tra cui si includono quelli a scopo produttivo (es. per il passaggio di macchinari agricoli) o connessi alle esigenze di portatori di handicap fisico.

Il proprietario del fondo servente ha l’obbligo di stipulare un contratto costitutivo del diritto di servitù. Nel caso in cui lo stesso non adempia, il titolare del fondo dominante potrà ricorrere al giudice per far accertare e dichiarare con sentenza il diritto al passaggio su fondo servente.

Servitù di passaggio volontaria

A prescindere dal fatto che fondo dominate sia più o meno facilmente collegato alla pubblica via, le parti sono sempre libere di pattuire il diritto di passaggio a favore di un fondo e a carico dell’altro, attraverso:

• Contratto, da stipulare in forma di scrittura privata o atto pubblico ed in cui risultino identificati con chiarezza il fondo servente, il fondo dominante e l’utilità derivante per quest’ultimo dal diritto di passaggio.
• Testamento, con disposizione a favore di uno degli eredi/legatari o di un terzo soggetto.
• Destinazione del padre di famiglia, in tal caso ai fini della costituzione della servitù di passaggio è necessario che l’originario unico proprietario dei fondi ora divisi abbia posto in essere tra due fondi o due parti dello stesso fondo a lui appartenenti una situazione soggettiva di subordinazione o servizio, corrispondente al contenuto di una servitù.
• Usucapione, che si realizza quando il proprietario del fondo dominante eserciti il passaggio sul fondo servente, senza opposizione del titolare di quest’ultimo, per un periodo di almeno 20 anni e purché l’esercizio di tale diritto sia reso evidente tramite l’apposizione di opere visibili e permanenti funzionali al passaggio (ad esempio predisposizione di apposito sentiero, selciato etc.).

Quando si perde la servitù di passaggio

La servitù di passaggio può estinguersi per:

• Confusione (art. 1072 c.c.)che si verifica  ove il proprietario del fondo dominante o servente acquisisca entrambi i fondi, unificandoli sotto la stessa proprietà. Poiché il diritto di passaggio si basa sulla separazione dei fondi, la loro fusione renderà inutile l’esercizio del diritto di passaggio.
• Prescrizione del Diritto (art. 1073 c.c.) che ricorre ove il titolare della servitù di passaggio non eserciti il suo diritto per un periodo di 20 anni.
• Inutilità o Impossibilità (art. 1074 c.c.) se l’utilità connessa al passaggio attraverso il fondo servente viene meno  o diventa impossibile a causa di sopravvenute circostanze (come la creazione di nuovi collegamenti o l’insorgenza di frane), la servitù di passaggio si estingue purché trascorra un periodo di almeno 20 anni dalla situazione di inutilità o impossibilità.

Quali diritti e doveri ha il titolare della servitù di passaggio

Con la costituzione della servitù di passaggio, il titolare del fondo dominante acquista una serie di diritti e doveri che modellano e limitano il suo esercizio del diritto di passaggio sul fondo servente.

In particolare, avrà diritto a:

• Non essere limitato nell’esercizio del passaggio da parte del titolare del fondo servente (art. 1064 comma 2 c.c.) Ciò significa ad esempio che, ove proprietario del fondo servente decida di recintare il proprio terreno o comunque chiuderne l’accesso ponendovi un cancello, sarà tenuto a consegnare al titolare del fondo dominante le chiavi per potervi accedere in modo da consentirgli il passaggio.
• Realizzare sul fondo servente le opere necessarie a garantire il diritto di passaggio, a patto di non limitare eccessivamente il proprietario dell’altro terreno nel godimento del proprio bene.

Ad ogni modo le spese per l’edificazione delle suddette opere normalmente dovranno essere sostenute dal titolare della servitù. Nel caso in cui invece vadano anche a vantaggio del titolare del fondo servente, i costi verranno ripartiti al 50% tra le parti.

Parimenti, lo stesso avrà dovere di:

• Indennizzare il titolare del fondo servente, pagando un contributo economico per l’esercizio del diritto di passaggio. Quest’ultimo viene calcolato tenendo conto dell’incomodo a cui è soggetto titolare del fondo servente e deprezzamento del fondo derivante da esistenza servitù a suo carico.
• Non compiere innovazioni  che rendano più gravosa la condizione del fondo servente (art. 1067 c.c.)
• Compiere a sue spese le necessarie opere di manutenzione per garantirsi l’esercizio del diritto, scegliendo il tempo e le modalità utili ad arrecare meno disagio possibile al titolare del fondo servente (art. 1069 c.c.).

Cosa fare se il vicino impedisce l’esercizio del diritto di passaggio

Per tutelare una servitù di passaggio o per risolvere controversie legate a questa forma di diritto reale, possono essere intraprese diverse azioni giudiziarie, tra cui:

• Azione di Accertamento mediante cui è possibile ottenere una sentenza del tribunale che confermi l’esistenza e l’estensione del diritto di passaggio contro chi ne contesti l’esercizio
• Azione di spoglio o di manutenzione contro il proprietario del fondo servente che con la propria condotta impedisca del tutto o renda più difficoltoso l’esercizio del diritto di passaggio.
• Risarcimento del danno: volta ad ottenere il ristoro dei danni eventualmente subiti per effetto di un’azione o di un’inazione del proprietario del fondo servente.
• Azione di rimessione in pristino: Nel caso in cui la servitù di passaggio sia stata gravemente danneggiata o sia diventata inutilizzabile a causa di azioni o circostanze fuori dal controllo del titolare, quest’ultimo potrebbe intraprendere un’azione legale per chiedere il risanamento o il ripristino del passaggio.