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Gioie e dolori delle assemblee condominiali ai tempi del Covid-19: lo strumento dell’assemblea telematica è in grado di risolvere le problematiche emerse durante il periodo emergenziale?

Il ruolo dell’assemblea di condominio

L’Assemblea condominiale è l’organo deliberante del Condominio il cui ruolo è quello di prendere le decisioni dirette alla gestione e alla conservazione delle parti comuni dell’edificio individuate dall’art. 1117 c.c.

Esistono due tipologie di assemblea:

  • Assemblea ordinaria:

L’assemblea ordinaria viene convocata una volta all’anno, entro sei mesi dalla chiusura del rendiconto annuale. All’interno di detta riunione i condomini, come previsto esemplificativamente dall’art. 1135 c.c., si trovano a dover deliberare circa:

1) la conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione;

2) l’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

4) le opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”;

  • Assemblea Straordinaria:

L’assemblea straordinaria, invece, può essere convocata su impulso dell’amministratore e/o di almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore millesimale dell’edificio ogni qual volta ve ne sia la necessità.

In entrambi i casi, i condòmini dovranno ricevere un avviso di convocazione almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza – a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano – contenente l’ordine del giorno e le indicazioni circa ora e luogo di svolgimento della riunione con il fine ultimo di favorire una partecipazione consapevole alla stessa.

Assemblea condominiale a Covid

Lo scoppiare della pandemia Covid-19 ha trovato il mondo del Condominio particolarmente impreparato. Difatti, dinanzi all’impossibilità di convocare assemblee in presenza, pochissime sono state le assemblee celebrate a distanza, nel rispetto della norma­tiva in materia di convoca­zioni e deli­bere.

Ciò inevitabilmente ha comportato una serie di ritardi i cui effetti si stanno tuttora ripercuotendo sul corretto funzionamento del Condominio ove i problemi relativi alla gestione ed al pagamento dei servizi essenziali e alle decisioni circa gli interventi urgenti di manutenzione sono stati all’ordine del giorno.

La riforma: assemblea in videoconferenza

Il Governo, preso atto delle evidenti problematiche emerse durante la prima fase della pandemia, ha previsto la possibilità che le assemblee condominiali possano svolgersi in videoconferenza.

La riforma, introdotta nella sua ultima versione con la L. 159 del 27.11.2020 (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale il 03.12.2020) va a modificare l’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile e punta a rivoluzionare il mondo delle assemblee condominiali anche se rimangono molti interrogativi sulle modalità di svolgimento delle stesse.

In buona sostanza per poter convocare un’assemblea in videoconferenza è necessario che:

  • Tale facoltà sia prevista all’interno del regolamento di condominio;
  • Vi sia il previo consenso della maggioranza dei condomini. Ciò quando il regolamento di condominio nulla disponga al riguardo.

La formulazione della norma, come spesso capita, lascia spazio ad alcuni dubbi interpretativi specie relativi alla forma del consenso e al significato da dare al termine ‘maggioranza’.

Forma del consenso: Il consenso, in assenza di previsioni normative, può essere espresso anche oralmente. Il consiglio per gli amministratori è di farsi autorizzare:

per iscritto, difatti in caso di successiva impugnativa della delibera assembleare sarà arduo dimostrare di aver ricevuto un consenso verbale

all’interno di un’apposita assemblea evidenziando il punto all’ordine del giorno

Maggioranza: Sul punto, tuttora, si discute molto se per maggioranza di debba far riferimento alla maggioranza dei partecipanti al condominio (il 50% + 1 delle teste) oppure a quella prevista dall’art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza delle teste che rappresentino almeno 500 millesimi).
A parere di chi scrive, l’interpretazione da preferire è la prima non essendo esplicitato diversamente dalla norma.

Convocazione e svolgimento

Gli amministratori di condominio anche nel caso in cui l’assemblea debba svolgersi secondo modalità telematiche devono provvedere a convocarla utilizzando i mezzi consentiti dalla legge: raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

L’unica differenza rispetto a quanto previsto in tema di avviso di convocazione ante riforma sarà l’indicazione del luogo virtuale ove l’assemblea si svolgerà indicato tramite un link di accesso ad una piattaforma telematica che dovrà:

  • Garantire la partecipazione dei condòmini e un’accessibilità adeguata tale da tutelare il dibattito e l’esito delle votazioni;
  • Permettere il monitoraggio circa l’effettivo collegamento di tutti i partecipanti e/o il loro eventuale abbandono volontario;
  • Permettere a chi non sia dotato di connessione internet di partecipare alla riunione in modalità audio tramite una telefonata ad un numero urbano;
  • Registrare il contenuto della riunione e l’esito delle votazioni con particolare attenzione di quelle espresse mediante delega.

Prima convocazione in videoconferenza

La consueta prassi di riunirsi solo in seconda convocazione per rendere più facile l’approvazione delle delibere potrà essere conservata anche per le assemblee in videoconferenza. L’amministratore, però, dovrà controllare mediante l’apertura della piattaforma prescelta che i condòmini effettivamente non compaiano. In caso contrario, la seconda convocazione avrebbe le stesse caratteristiche della prima e le decisioni andrebbero prese con le maggioranze richieste dal primo comma dell’art. 1136 cc. Pertanto, onde evitare che gli esiti della riunione siano contestati per difetto delle maggioranze è opportuno che gli amministratori adottino questa piccola accortezza. Terminata la riunione, il verbale dovrà essere sottoscritto, anche digitalmente, da presidente e segretario ed inviato a tutti i condòmini con le medesime modalità previste dalla convocazione

Impugnativa dell’assemblea

In caso sorgano vizi inerenti alla convocazione ed alle modalità di svolgimento dell’assemblea telematica, su tutti la mancanza di consenso allo svolgimento dell’assemblea in videoconferenza e/o la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione all’avente diritto, è opinione comune che detti vizi rientrino fra quelli che comportano lannullabilità della deliberazione, sanabile se entro trenta giorni dalla ricezione del verbale questo non viene impugnato.

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