L’assemblea può vietare l’installazione di un impianto fotovoltaico?

In epoca di superbonus, sempre più persone sono interessate all’installazione di un impianto di energia da fonti rinnovabili.

Basti pensare che, solo nel corso del 2020, sono stati installati oltre 55 mila nuovi impianti fotovoltaici.

Questo trend virtuoso, però, deve ancora confrontarsi con lo scoglio più grande: l’assemblea di condominio.

Problemi da affrontare per installare un impianto fotovoltaico all’interno di un condominio

Come è noto, l’assemblea di condominio è spesso teatro di litigi e prese di posizione che impediscono l’adozione di migliorie all’interno dell’edificio.

Anche per quanto riguarda l’installazione di impianti di energia da fonti rinnovabili si annunciano le prime battaglie campali.

Il problema nella maggior parte dei casi riguarda le situazioni ove l’installando impianto andrà a servizio di solo una o di alcune unità immobiliari.

Chi non è interessato nell’immediato all’installazione di un impianto, spesso e volentieri, vuole tutelarsi per il futuro temendo di trovare tutta la superficie utile occupata non potendo così installare il proprio impianto.  

La questione non è per nulla astratta, difatti, capita sovente che un condòmino possa approfittarsi della situazione occupando la quasi totalità dello spazio utile ad installare un impianto efficiente, rifiutandosi poi di fare spazio ad eventuali altri condòmini interessati.

A fronte di queste questioni all’apparenza insormontabili, è opportuno rivolgersi ad un legale che sappia interpretare le risposte che il legislatore ha fornito per risolvere eventuali vertenze che dovessero insorgere.

L’art. 1122 bis c.c.: installazione di impianti da fonti di energia rinnovabili

L’art. 1122 bis c.c., introdotto dalla legge n. 220 del 2012, consente espressamente ad ogni condomino di installare “impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinate al servizio di singole unità sul lastrico solare, su ogni altra superficie idonea comune e sulle parti di proprietà dell’interessato”.

In altri termini: ogni condomino può installare pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale purché non siano pregiudicate la stabilità e/o il decoro architettonico dell’edificio. Quindi, l’assemblea non può negare il permesso ad installare un impianto da fonte di energia rinnovabile, a meno che l’intervento comporti modificazioni alle parti comuni (cfr. ultimo comma dell’art. 1122 bis c.c.).

In tal caso, e solo con le maggioranze previste dall’art. 1136, comma 5 c.c. (delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio), l’assemblea può:

• imporre modalità alternative di esecuzione dei lavori;
• prescrivere adeguate cautele nella predisposizione dell’impianto;
• subordinare l’esecuzione dei lavori alla prestazione di una garanzia;
• ripartire l’uso del bene comune salvaguardando le diverse forme di utilizzo.

Rapporti tra l’art. 1122 bis c.c. e l’art. 1102 c.c.: il pari uso della cosa comune

L’art. 1122 bis cc non è altro che una specificazione dell’art. 1102 c.c.ed è stato introdotto con lo scopo di regolamentare l’uso delle parti comuni nel caso specifico di installazione di un impianto di energia da fonti rinnovabili.

Proprio il tema del pari uso delle parti comuni è tra i più dibattuti in dottrina e giurisprudenza e merita di essere approfondito. Il primo comma dell’art. 1102 c.c.  prevede il diritto per “ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Pertanto, ciascun condomino ha il divieto:

• di alterare la destinazione della cosa comune
• di impedire agli altri partecipanti di fare pari uso della cosa comune.

Il divieto di alterazione della destinazione della cosa comune

Di norma l’installazione di un impianto fotovoltaico e/o da fonte di energia rinnovabile sulle parti comuni non è idonea ad alterarne la destinazione.

Gli unici limiti che potrebbero sussistere si ravvisano nel caso in cui il condominio avesse adottato un regolamento condominiale di natura contrattuale.

Come è noto, difatti, ove il regolamento fosse trascritto nei registri immobiliari, potrebbe vincolare la destinazione delle singole zone comuni. In tal maniera verrebbe preclusa ai condòmini l’installazione di un impianto di produzione di energia da fonte rinnovabile.

A titolo esemplificativo, se è disposto che il tetto condominiale possa ospitare unicamente antenne e/o impianti adatti alla ricezione dei segnali radio televisivi, pur con i dovuti limiti, sarà difficile che venga installato un impianto da fonti di energia rinnovabile.

Diventa, pertanto, importante dare una lettura organica ed interpretativa al regolamento condominiale per verificare la presenza di eventuali limiti e la possibilità di superarli.

Il divieto di impedire il pari uso delle zone comuni

La nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo.

La legge, infatti, conferisce a ciascun condòmino la possibilità di utilizzare in maniera più intensa la cosa comune nel rispetto dei diritti degli altri condòmini.

Diversamente, verrebbe meno il principio di solidarietà che regge la comunione tra più partecipanti ognuno con i propri interessi ed esigenze (cfr. Cass. civ. Sez. II Ord., 24/11/2020, n. 26703)

In altri termini, è vietata ogni modificazione che limiti il diritto degli altri condòmini di continuare nell’esercizio del loro uso e, nell’eventualità, di aumentarlo in modo e misure analoghe.

In particolare, per stabilire se l’utilizzo più intenso del singolo sia consentito bisogna prestare particolare attenzione all’uso potenziale che i condomini potrebbero fare del bene comune in relazione ai diritti di ciascuno e non tanto all’uso concreto circoscritto ad un determinato momento (Cass. civ. Sez. II Ord., 16/04/2018, n. 9278).

Punto centrale della questione, quindi, è quello di garantire a tutti i condomini la possibilità – in ogni tempo ed in ogni di momento – di installare un proprio impianto per la produzione di energia rinnovabile sulle parti comuni e che questo impianto sia efficiente.

Consigli per evitare le liti condominiali e per installare un impianto di energia da fonte rinnovabile

Come si è visto, l’assemblea – a meno che non siano pregiudicate la stabilità e/o il decoro architettonico dell’edificio – non può impedire al singolo condòmino di installare un impianto di energia da fonte rinnovabile nelle zone comuni o di proprietà dell’interessato.

Ciò perché ogni condòmino ha diritto di fare della cosa comune un pari uso che, nel caso di installazione di un impianto a servizio di una singola unità abitativa, sarà certamente più intenso ma pur sempre consentito.

Solo nel caso in cui l’intervento modifichi le parti comuni, il condòmino interessato dovrà rispettare quanto previsto dall’ultimo comma dell’art. 1122 bis c.c.

Nell’ipotesi in cui altri condòmini manifestino un interesse concreto ad installare un proprio impianto per la produzione di energia rinnovabile, laddove non fosse possibile utilizzare né le falde del tetto né altra zona comune si da permettere l’installazione di un impianto efficiente, ex art. 1102 c.c. il condòmino/i che hanno installato in precedenza gli impianti dovranno modificarli (ad esempio nell’inclinazione dei pannelli e/o riduzione dell’impianto) in maniera da garantire il pari uso della cosa comune e/o l’installazione di un nuovo impianto.

Una possibile soluzione per evitare l’insorgere di controversie all’interno del condominio potrebbe essere quella di ratificare un accordo tra i condòmini che vogliono installare un impianto di energia rinnovabile nell’immediato e quelli non interessati al momento all’installazione ma che non vogliono precludersi la possibilità per il futuro.

Contenuto dell’accordo potrebbe essere un impegno da parte dei condòmini interessati

a modificare/ridurre la portata dell’impianto nel momento in cui non vi fosse superficie sufficiente per l’installazione di un impianto efficiente e la concreta necessità per un condòmino ad installare un proprio impianto sul tetto condominiale e/o nelle altre parti comuni.