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Si sa, la vita condominiale non è sempre facile. Sono, difatti, all’ordine del giorno liti che riguardano l’utilizzo di zone comuni, la corretta ripartizione delle spese o il mancato rispetto degli orari di quiete.

A farla da padrone nelle aule dei tribunali, però, sono le controversie aventi ad oggetto i danni da infiltrazione. In tal caso uno degli aspetti più problematici è individuare l’origine dell’infiltrazione.

Difatti, semplificando, se la perdita si origina all’interno di una proprietà privata a risponderne sarà il proprietario, mentre se l’origine è in una parte comune a rispondere dei danni sarà il condominio.

La questione viene a complicarsi in caso l’infiltrazione derivi dal lastrico solare in quanto è circostanza comune che alcuni condòmini possano esserne proprietari e/o utilizzatori esclusivi.

In questi casi sorgono spesso problemi in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione del bene comune e/o delle responsabilità in caso di danni.

Scopo del presente articolo è quello di evidenziare i diritti/doveri dei singoli utilizzatori e del resto della compagine condominiale facendo così chiarezza sulla ripartizione delle spese di manutenzione e sui soggetti tenuti a risarcire eventuali danni.

Cos’è il lastrico solare?

Per individuare correttamente il soggetto chiamato a risarcire il danno da infiltrazione è imprescindibile avere ben chiaro cosa sia il lastrico solare.

Il lastrico solare identifica la superficie piana posta a copertura dell’edificio.

Si distingue:

  • dal tetto per il fatto di essere calpestabile e dunque potenziale oggetto di utilizzo da parte di chi abita lo stabile;
  • dalla terrazza a livello in quanto quest’ultima è generalmente annessa ad un appartamento a cui garantisce uno sfogo esterno.

Infiltrazioni al lastrico solare: la responsabilità del condominio

Se non previsto diversamente dal regolamento condominiale o dal titolo di acquisto, il lastrico solare rientra nelle parti comuni dell’edificio e, come tale, è di proprietà del condominio (art. 1117 c.c.). Ciò implica che i condomini avranno pari diritto di utilizzo del lastrico solare nei limiti previsti dall’art. 1102 c.c. ma anche che dovranno concorrere a tutte le spese per la manutenzione e conservazione del bene comune (art. 1123 c.c.).

Allo stesso modo, i condòmini saranno chiamati a rispondere dei danni derivanti dal lastrico solare in proporzione alle quote millesimali di spettanza. Ciò perché incombe sull’assemblea l’obbligo di garantire la manutenzione del condominio e delle sue parti.

Infiltrazioni al lastrico solare: la corresponsabilità di condominio e singolo condòmino

Diversa fattispecie, invece, è quella dove il lastrico solare serva esclusivamente una o più unità abitative dello stabile.

Anche in questo caso, il legislatore ha previsto che tutti i condòmini che traggono una diretta utilità dalla funzione di copertura dell’edificio del lastrico solare provvedano a tutte le spese di manutenzione/conservazione del manufatto però secondo quote differenti.

Difatti, in ragione della diversa utilizzazione della cosa comune si è voluto introdurre un diverso principio per la ripartizione delle spese – sia per quanto riguarda la manutenzione che per quanto riguarda il risarcimento dei danni da infiltrazione.

L’art. 1126 c.c. prevede infatti che le spese vengano ripartite secondo le seguenti quote:

  • Il proprietario del lastrico solare nella misura di un terzo;
  • Tutti i condomini a cui il lastrico funge da copertura nella misura di 2/3

Un esempio ci aiuterà a chiarire. Chi risponde dei danni dovuti ad omessa manutenzione del lastrico solare provocati all’appartamento posto immediatamente sotto il lastrico stesso (o a terzi) quando l’accesso al lastrico avviene unicamente tramite una scala posta all’interno di detto appartamento?

Secondo quanto ribadito a più riprese dalla Corte di Cassazione, le spese per la rimessa in pristino e per il risarcimento dei danni saranno suddivise “secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei 2/3 mentre la quota residua di 1/3 spetta al titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo del lastrico.”

È interessante notare come non tutti i condòmini siano automaticamente tenuti a partecipare alla spesa, bensì solo quelli a cui il lastrico solare funge da effettiva copertura.

Regime di responsabilità in caso di infiltrazioni dal lastrico solare

Posta la concorrente responsabilità del proprietario ad uso esclusivo e del condominio è interessante notare come l’obbligo risarcitorio discenda da titoli diversi:

  • Per il proprietario deriva dall’art. 2051 c.c. in quanto dall’uso esclusivo che ha sul bene deriva un obbligo di custodia dello stesso. In particolare tale obbligo consiste nel provvedere alla manutenzione della cosa affidatagli in modo che non cagioni danni a terzi.
  • Quanto al condominio la responsabilità deriva dalla violazione da parte dell’amministratore di condominio dell’obbligo di garantire l’adozione di misure di conservazione delle parti comuni dell’edificio (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.) e dalla violazione da parte dell’assemblea dell’obbligo di manutenzione del condominio (art. 1135, comma 1, c.c.).

Consigli pratici in caso di infiltrazioni dal lastrico condominiale

In caso di infiltrazione proveniente dal lastrico solare – ma il discorso può essere ripetuto per qualsiasi caso di infiltrazione – bisogna nel più breve tempo possibile trovare l’origine della perdita.

Difatti, solo tramite l’accertamento della causa dell’infiltrazione si riusciranno:

  • ad eseguire tutte le opere necessarie a risolvere il problema e ad evitare l’aggravio del danno.
  • ad individuare i soggetti responsabili tenuti a pagare le riparazioni e eventuali danni.

Talvolta, però, l’origine del fenomeno infiltrativo può rimanere dubbia o sconosciuta. In questi casi è fondamentale inviare una lettera di messa in mora a tutti i potenziali responsabili (amministratore di condominio e proprietari/utilizzatori del lastrico solare) invitandoli a risolvere il problema tramite anche l’effettuazione di un sopralluogo finalizzato alla ricerca delle cause e alla quantificazione dei danni patiti da eseguirsi in presenza di uno o più tecnici di parte.

Se all’esito del sopralluogo non vengono effettuate a stretto giro le riparazioni e/o non vengono risarciti i danni è opportuno rivolgersi ad un avvocato di fiducia che possa consigliare la promozione delle azioni migliori per risolvere il problema quali:

  • accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis per cercare una composizione bonaria della lite tramite la perizia di un tecnico super partes nominato dal giudice per individuare la causa delle infiltrazioni e l’ammontare dei danni.
  • Richiedere l’adozione di un provvedimento cautelare urgente che obblighi il soggetto che non si attiva in tempi rapidi per far cessare il fenomeno infiltrativo ad effettuare i lavori di riparazione

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