Il contratto “rent to buy“, detto comunemente “affitto con riscatto” è disciplinato dall’art. 23 D.L. n. 133 del 12/09/2014 (decreto “Sblocca Italia”) convertito in legge 11/11/2014 n. 164. Vediamo quali sono le caratteristiche e i vantaggi di affidarsi a questo contratto atipico.
Rent to buy: cosa significa?
Come si può intuire dalla definizione tradotta in italiano, si tratta di una figura contrattuale in cui si uniscono un contratto di locazione ed uno di compravendita, per l’esattezza un preliminare di compravendita immobiliare. Infatti l’art. 23 del decreto “Sblocca Italia” è rubricato “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili“.
In pratica è un contratto in cui il proprietario concede subito in godimento l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga un canone per un certo periodo di tempo e poi decide se acquistare l’immobile, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati in precedenza.
Lo scopo del contratto rent to buy, ovvero godimento in funzione della successiva vendita, è far ripartire il mercato immobiliare e contrastare la crisi economica imperante, cercando di superare la difficoltà di ottenere finanziamenti dalle banche, specie se si tratta di privati, per l’acquisto di immobili.
Caratteristiche del contratto di rent to buy
Il contratto rent to buy si compone di due fasi:
1) il conseguimento immediato del godimento dell’immobile mediante pagamento del relativo canone;
2) l’eventuale trasferimento di proprietà dell’immobile stesso, imputando al prezzo di acquisto una quota del canone prestabilita dalle parti nel contratto.
Le parti contrattuali hanno ampia autonomia negoziale e possono stabilire i termini di durata del contratto ovvero il termine entro il quale il conduttore potrà acquistare l’immobile.
In pratica come funziona?
Il conduttore- futuro acquirente pagherà un canone in cui sarà predeterminata la quota di canone in senso stretto, ovvero il pagamento per il diritto di godimento del bene, e la quota di anticipazione sul prezzo di acquisto. Le parti sono libere nella determinazione delle due quote del canone, ricordando però che in caso di mancato acquisto dell’immobile entro il termine stabilito, andrà restituita la quota imputata al prezzo di acquisto.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni determinato dalle parti, non inferiori a un ventesimo del loro numero complessivo. (art. 23 d.l. 133/2014 n.2).
Oggetto del contratto rent to buy può essere qualsiasi immobile: appartamenti, negozi, uffici, capannoni, autorimesse, anche immobili in costruzione.
Vantaggi del contratto di rent to buy
Come già detto, stante il periodo di difficoltà di accesso al credito (mutuo) e di crisi del settore immobiliare, i vantaggi sono evidenti per entrambe le parti contrattuali.
Per il compratore
Il contratto rent to buy si traduce in una sorta di acquisto dell’immobile con modalità graduale, avendo la possibilità digoderne sin da subito senza pagare l’intero prezzo. Tale schema contrattuale permette al compratore di “prenotare” l’immobile, pur non disponendo nell’immediato della liquidità necessaria per la compravendita.
Pertanto, il compratore pagando dei canoni mensili, quando arriverà il momento del rogito d’acquisto, sarà facilitato nella richiesta di finanziamento/mutuo di minor importo, in ragione di quanto già anticipato con i canoni, per il pagamento del saldo finale del prezzo di vendita che comunque rimarrà invariato per tutta la durata del contratto di godimento.
Quindi, oltre al canone, il conduttore dovrà sostenere solo i costi della manutenzione ordinaria dell’immobile.
Il conduttore-futuro acquirente, inoltre, può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito, come in un contratto preliminare standard.
Per il venditore
Il vantaggio di mantenere la proprietà dell’immobile fino al pagamento totale del prezzo concordato, avendo al contempo la possibilità di trovare un numero maggiore di potenziali acquirenti, oltre al vantaggio economico immediato nel percepire un canone mensile.
Il proprietario concedendo subito il godimento dell’immobile, avrà anche il vantaggio di ridurre le spese di gestione ordinaria dell’immobile che spettano al conduttore.
Il venditore, inoltre, ha già indicato nel contratto il prezzo della futura vendita, importo che resterà fisso, come già detto, e pertanto non soggetto alle variazioni di mercato nel lungo periodo.
Svantaggi del contratto di rent to buy
Per il compratore, con il contratto rent to buy, non potrà godere delle tutele connesse alla disciplina della locazione.
Per il venditore, il rischio principale è che il conduttore scelga di non comprare l’immobile e lo occupi senza provvedere al pagamento del canone, dovendo necessariamente ricorrere al Giudice per tornare in possesso dell’immobile.
In caso di mancato acquisto dell’immobile o di mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore, il proprietario dovrà instaurare avanti al Giudice competente un procedimento per ottenere il rilascio dell’immobile, che non è lo sfratto, come in molti erroneamente pensano, con costi e tempi da valutare.
Proprio per cercare di arginare questi rischi, l’importo del canone mensile previsto in un contratto rent to buy è più alto rispetto ad un normale canone di locazione, cosicché il proprietario possa trattenere una parte dei canoni come una sorta di risarcimento per la mancata vendita.
In ordine alla risoluzione e all’inadempimento, il comma 2 dell’art. 23 d.l. 133/2014 prevede, inoltre, che “il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”.
In caso di inadempimento, si applica l’art. 2932 c.c. sull’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, secondo il quale la parte non inadempiente può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso. Il successivo comma 5 dell’art. 23 d.l. 133/2014 sancisce che nell’ipotesi di risoluzione per inadempimento del concedente, “lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali“; viceversa, se la risoluzione per inadempimento dipende dal conduttore, “il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto“.
L’art. 23 d.l. 133/2014 definisce le tutele previste per le parti contraenti rinviando, in quanto compatibili, all’applicazione di istituti già disciplinati a livello civilistico, in particolare agli obblighi dell’usufruttuario (cfr. artt. da 1002 a 1007 C.C.).
Un’ulteriore tutela (in particolare per il conduttore) è l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari del contratto rent to buy, ai sensi dell’art. 2645 bis C.C., che produce i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643 comma 1 n.8 C.C.. Per cui, il conduttore sarà sicuro di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti ecc.. successivi alla trascrizione del contratto rent to buy.
Il contratto rent to buy necessita, pertanto, la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Gli effetti della trascrizione del contratto rent to buy hanno durata massima di dieci anni.
Inoltre, si precisa che le spese di trascrizione del contratto rent to buy nei registri immobiliari sono a carico dell’acquirente.
In caso di fallimento del proprietario, il contratto rent to buy prosegue e la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo, avente ad oggetto immobili ad uso abitativo e costituisce abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini entro il terzo grado. (cfr. art. 67, comma 3, lett. c L.F.).
In caso di fallimento del conduttore si applica l’art. 72 L.F., per cui spetta al curatore decidere se sciogliere o meno il contratto.
Tassazione del contratto di rent to buy
Per avere un quadro completo sull’opportunità del contratto rent to buy, bisogna informarsi anche sulla tassazione dello stesso, chiarita dalla circolare n.4/E del 19/02/2015 Agenzia delle Entrate. Infatti il trattamento fiscale è diverso per la quota di canone relativa al godimento dell’immobile, per la quota di canone di anticipo sul prezzo di vendita, per il trasferimento della proprietà con il contratto di compravendita e per le somme restituite in caso di mancata conclusione del contratto.
Sempre per valutare la convenienza di un contratto rent to buy, occorre anche considerare che le imposte gravanti sulle parti contrattuali variano, per esempio, se il proprietario/venditore è un privato o un’impresa.
Come in tutti i contratti di locazione, per la durata del godimento dell’immobile della “prima fase” del contratto rent to buy le imposte relative al possesso dell’immobile restano a carico del proprietario.
Per tutto quanto detto finora diventa fondamentale affidarsi alla consulenza del proprio legale di fiducia per la stesura del contratto rent to buy. Infatti, anziché improvvisarsi, prima di procedere alla firma occorre studiare il caso specifico dal punto di vista giuridico, economico e fiscale per valutare nel suo complesso la reale convenienza o meno del contratto rent to buy.